Ganar $90,000 anualmente: ¿Cuál es tu presupuesto real para la vivienda?

Con un ingreso anual de $90,000, estás por encima de la mediana de ingresos de los hogares en EE. UU., pero el mercado inmobiliario aún puede parecer abrumador. La buena noticia: tienes un poder de compra legítimo. El desafío no es si puedes permitirte una casa, sino entender exactamente cuánto casa se ajusta a tu realidad financiera. Analicemos qué significa realmente un salario de $90,000 para tus objetivos inmobiliarios y cómo tomar decisiones inteligentes.

Comienza pensando en mensualidades, no en números anuales

Aquí es donde la mayoría comete errores: piensan en la asequibilidad en términos anuales. Pero los prestamistas no. Los bancos calculan la elegibilidad para un préstamo en función de lo que puedes pagar cómodamente cada mes, no de lo que ganas al año.

Toma tu ingreso anual de $90,000 y divídelo entre 12. Eso te da $7,500 de ingreso bruto mensual. Esta es la cifra que más importa.

Los expertos financieros recomiendan destinar entre el 25% y el 30% de tus ingresos mensuales a gastos de vivienda. Aplicado a tu situación, eso equivale a entre $1,875 y $2,250 al mes. Esta cifra incluye no solo el pago hipotecario en sí, sino también impuestos a la propiedad, seguro de vivienda y cualquier cuota de la asociación de propietarios (HOA)—el costo total de la vivienda.

¿Por qué importa esto? Porque cuando estás frente a un agente inmobiliario o sentado con un oficial de préstamos, necesitas pensar como un prestamista. Tu flujo de efectivo mensual cuenta la verdadera historia de lo que puedes sostener.

El rango real de asequibilidad con un ingreso de $90,000

Basándonos en las prácticas actuales de préstamo y en una hipoteca típica a 30 años con tasas de interés en torno al 6-7%, alguien que gana $90,000 al año debería apuntar a casas en el rango de $200,000 a $300,000. Esto genera pagos mensuales de aproximadamente $1,200 a $1,800—dentro de esa zona del 25-30%.

Sin embargo, aquí es donde la opinión de los expertos se divide. Algunos prestamistas te aprobarán por montos mayores. Según profesionales del sector inmobiliario, los bancos que operan bajo criterios estándar podrían preaprobártelo hasta por $325,000 o más. Pero la preaprobación no es lo mismo que una compra inteligente.

“El trabajo del banco es maximizar los préstamos”, advierten muchos profesionales inmobiliarios. “Tu trabajo es proteger tu estabilidad financiera.” Un prestamista podría aprobarte un préstamo de $350,000, pero eso no significa que debas tomarlo.

La diferencia clave: tu relación deuda-ingresos. Los proveedores de hipotecas generalmente no aprueban préstamos que hagan que tus obligaciones mensuales totales (hipoteca, pagos de coche, préstamos estudiantiles, tarjetas de crédito, pensión alimenticia) superen el 45% de tu ingreso bruto mensual. Para ti, eso sería un máximo de $3,375 en pagos totales de deuda al mes. Con tus costos de vivienda entre $1,875 y $2,250, ya estás usando más de la mitad de tu capacidad de deuda permitida.

Los factores que cambian tu capacidad de compra

Tu ingreso es solo una pieza del rompecabezas. Otros factores influirán en exactamente dónde te sitúas dentro—o potencialmente más allá—de ese rango de $200,000 a $300,000:

Puntuación de crédito: Un perfil crediticio más sólido generalmente desbloquea mejores tasas de interés, reduciendo tu pago mensual y aumentando tu poder de compra. Una puntuación de 750+ puede ahorrarte miles a lo largo del préstamo en comparación con una puntuación de 620.

Tamaño del pago inicial: Cuanto más dinero pongas de entrada, menor será el préstamo. Un pago inicial del 20% elimina el seguro hipotecario privado (PMI), que puede añadir $200 a $300 mensuales. Un pago inicial del 10% te obliga a pagar PMI, pero te permite entrar en una vivienda más rápido.

Deuda existente: Si tienes $500 mensuales en pagos de coche y $300 en préstamos estudiantiles, ya has consumido $800 de tu límite de deuda de $3,375. Esto reduce directamente cuánto puedes financiar en una casa.

Activos y reservas: A los prestamistas les gusta ver ahorros. Si puedes demostrar tener de 2 a 3 meses de pagos hipotecarios en reservas, fortaleces tu solicitud.

Cómo funcionan realmente los números

Veamos un ejemplo realista. Ganas $90,000 al año, así que $7,500 mensuales. Tienes una puntuación de crédito de 720, has ahorrado $50,000 para el pago inicial y actualmente no tienes otra deuda.

Con una tasa de interés del 7% en un préstamo a 30 años:

• Compra de una casa por $220,000 con $50,000 de pago inicial (préstamo de $170,000) = aproximadamente $1,131 mensuales
• Compra de una casa por $280,000 con $50,000 de pago inicial (préstamo de $230,000) = aproximadamente $1,530 mensuales
• Compra de una casa por $320,000 con $50,000 de pago inicial (préstamo de $270,000) = aproximadamente $1,795 mensuales

Sumando impuestos a la propiedad (aproximadamente 1% del precio de compra anualmente) y seguro de vivienda ($125-$150 mensuales), tu costo total de vivienda en el rango medio sería alrededor de $1,750 a $1,850. Todavía dentro del objetivo del 25-30%.

La geografía lo cambia todo

El precio medio de una vivienda en EE. UU. ronda los $339,000, lo cual está al alcance con un ingreso de $90,000—pero solo en ciertos mercados. En centros urbanos de alto costo (metrópolis costeras, hubs tecnológicos), tu rango de $200K-$300K puede limitarte a propiedades más antiguas, casas más pequeñas o vecindarios menos céntricos.

Pero en gran parte del país, ese mismo presupuesto abre muchas posibilidades. Ciudades como Pittsburgh, Rochester, Little Rock, Detroit, Dayton, Buffalo, Memphis y St. Louis suelen tener viviendas de calidad entre $150,000 y $250,000. Incluso con el mismo ingreso de $90,000, la geografía puede marcar la diferencia entre un apartamento modesto y una casa de tres habitaciones lista para mudarse.

Tu verdadera capacidad de compra, entonces, depende en parte de dónde estás dispuesto a comprar. El trabajo remoto ha hecho que este cálculo sea aún más interesante—puedes ganar salarios en zonas costeras y comprar en mercados más asequibles.

La conclusión: Confía en tus números, no en la carta de preaprobación

Sí, el banco puede ofrecerte prestarte $350,000. Sí, técnicamente puedes calificar. Pero la calificación no es lo mismo que la sabiduría. Con un salario de $90,000, lo más seguro es apuntar a casas entre $200,000 y $280,000, donde tus costos de vivienda se mantengan cómodamente dentro del rango del 25-30% de tus ingresos mensuales y tu carga total de deuda esté por debajo del 45%.

Antes de enamorarte de una propiedad específica, haz tus propios cálculos usando tus ingresos mensuales como base. Considera tu puntuación de crédito real, las tasas de interés actuales, tu capacidad de pago inicial y tus obligaciones mensuales existentes. Luego añade un margen de seguridad—porque la vida real incluye reparaciones de coche, facturas médicas y incertidumbres del mercado.

Puedes permitírtelo perfectamente una casa con un ingreso de $90,000 al año. La clave es asegurarte de que puedas pagarla cómodamente durante los próximos 30 años.