Comprendiendo el Estado de Liquidación HUD-1: Estructura, Costos y Cuándo Se Aplica

La declaración de liquidación HUD-1 representa uno de los documentos más importantes que encontrará en ciertas transacciones hipotecarias. Creado y estandarizado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD), este documento detalla cada cargo que pagará y cada crédito que recibirá al finalizar su préstamo. Aunque históricamente se utilizaba para hipotecas convencionales solicitadas antes del 3 de octubre de 2015, hoy en día la declaración de liquidación HUD-1 sirve principalmente para transacciones de hipotecas inversas—particularmente Hipotecas de Conversión de Patrimonio (HECM) respaldadas por la Administración Federal de Vivienda (FHA).

Comprender qué aparece en este documento de tres páginas antes de firmar los papeles de cierre puede ayudarle a identificar posibles discrepancias y tomar decisiones informadas sobre el verdadero costo de su préstamo.

Componentes principales de su documento de liquidación

Una declaración HUD-1 se divide en tres secciones distintas, cada una con un propósito específico para mostrarle el panorama financiero completo de su transacción.

La primera página captura su información personal identificativa, detalles sobre la propiedad en cuestión y—si hay transferencia de bienes raíces—una desglose completo de los costos tanto del comprador como del vendedor. Esta sección fundamental establece el contexto para todas las divulgaciones financieras posteriores.

La segunda página representa el núcleo del documento, detallando cada tarifa y cargo asociado con su préstamo. Aquí descubrirá cuánto está cobrando su prestamista por originar el préstamo, qué puntos de descuento ha acordado pagar a cambio de una tasa de interés más baja, y varias tarifas de terceros por servicios como tasación de la vivienda, revisión del informe de crédito y certificación de inundación. Para los prestatarios de hipotecas inversas, esta página también revela las primas obligatorias de seguro hipotecario que requieren las hipotecas inversas aseguradas federalmente.

La tercera página proporciona una herramienta de comparación crítica: muestra cómo los costos de cierre que ahora se le piden pagar comparan con la estimación de buena fe (GFE) que recibió cuando solicitó su préstamo por primera vez. Esta sección también reafirma los términos de su préstamo—el monto principal, el calendario de pagos, la tasa de interés y si su tasa es fija o ajustable.

Desglose de los costos de cierre por categoría

Las tarifas del préstamo documentadas en una declaración HUD-1 se organizan en categorías significativas que ayudan a los prestatarios a entender a dónde va su dinero.

Cargos del prestamista y tarifas de originación representan lo que la institución financiera cobra por procesar y emitir su préstamo. Esta sección mostrará la tarifa de originación en sí, cualquier punto de descuento que haya decidido comprar, y tarifas de terceros que su prestamista haya gestionado—como costos de tasación, tarifas de informes de crédito, certificación de inundación y cargos por servicios fiscales. Estas tarifas reflejan las valoraciones profesionales y verificaciones de antecedentes que los prestamistas requieren antes de comprometer capital.

Costos de interés y seguros aparecen a continuación. Deberá pagar intereses diarios desde la fecha de cierre hasta fin de mes. Para los prestatarios de hipotecas inversas, esta sección también incluye la prima de seguro hipotecario que protege al prestamista. Además, aquí aparecen las primas de seguro de propietarios que vencen en el cierre, junto con información sobre cómo se manejarán los pagos continuos de seguros y impuestos a la propiedad—ya sea pagados directamente por usted o retenidos de los fondos de su préstamo.

Requisitos de reserva y fondos en depósito en garantía detallan cuánto debe financiar por adelantado para cubrir impuestos a la propiedad, seguro de propietarios y seguro hipotecario mensualmente. En escenarios tradicionales de compra donde realiza un pago inicial menor al 20%, los prestamistas suelen requerir esta reserva en depósito en garantía. En las hipotecas inversas, estos montos podrían ser retenidos de los fondos de su préstamo en lugar de pagarlos de su propio bolsillo.

Costos de título y registro legal cubren los gastos asociados con el seguro de título—tanto la póliza del prestamista (obligatoria) como una póliza opcional para el propietario (recomendado). Los costos de registro también aparecen aquí, representando el costo de registrar oficialmente el interés de seguridad del prestamista en la propiedad ante el nivel del gobierno local o del condado.

Comparando su estimación con los cargos finales

Una de las funciones más valiosas de la declaración de liquidación HUD-1 es su sección de comparación. Cuando solicitó su préstamo, su prestamista le proporcionó una estimación de buena fe detallando los costos de cierre anticipados. La declaración de liquidación ahora muestra los cargos reales que está pagando.

Las regulaciones federales limitan cuánto pueden variar ciertos cargos respecto a la GFE—específicamente, no se permite una desviación mayor al 10% en muchos ítems. Esta sección de comparación hace visibles esas variaciones, permitiéndole cuestionar cualquier sorpresa antes de finalizar la transacción. La declaración también detalla los términos legales de su préstamo: cuánto está prestando, su cronograma de pagos, si su tasa de interés puede ajustarse con el tiempo, y si el préstamo incluye características como amortización negativa o pagos globos.

Acceder y revisar sus documentos de liquidación

El momento en que recibe su declaración HUD-1 es muy importante. La ley federal requiere que su prestamista le proporcione este documento a más tardar el día hábil anterior al cierre de su préstamo—pero solo si usted lo solicita. Si no lo pide específicamente, la primera vez que podría ver el formulario sería al firmar los papeles de cierre.

Tiene la opción de renunciar a su derecho a recibir el documento antes del cierre y, en su lugar, que se le entregue o envíe por correo después. Sin embargo, esta opción elimina la oportunidad de identificar y resolver discrepancias mientras su prestamista aún tiene un incentivo para colaborar con usted. Solicitar activamente la declaración de liquidación con anticipación, revisarla cuidadosamente y resolver cualquier duda o inquietud antes del cierre es un paso de protección fundamental.

Si su préstamo ya cerró, debería encontrar su declaración HUD-1 entre sus documentos de cierre. Su prestamista puede proporcionarle una copia si necesita localizarla después de que la transacción se haya liquidado.

Cabe señalar que, en transacciones de refinanciamiento hipotecario—donde no hay un vendedor involucrado—su prestamista podría usar un formulario HUD-1A en su lugar. Esta versión abreviada omite las secciones relacionadas con ventas de propiedades y costos de venta, simplificando la divulgación en escenarios de refinanciamiento.

Cómo difiere el HUD-1 de las divulgaciones de cierre modernas

La relación entre las declaraciones HUD-1 y el formulario de divulgación de cierre más reciente representa una distinción importante en el panorama actual de préstamos. Mientras que el HUD-1 sigue siendo el estándar para hipotecas inversas y hipotecas cerradas antes del 3 de octubre de 2015, la mayoría de las transacciones inmobiliarias contemporáneas ahora utilizan la divulgación de cierre. Entender esta evolución ayuda a los prestatarios a reconocer qué documento deben esperar según su tipo de préstamo y momento.

Independientemente del formulario que reciba, el principio fundamental sigue siendo el mismo: merece tener una visión clara de cada costo asociado con su préstamo antes de comprometerse. Tomarse el tiempo para revisar cuidadosamente estos documentos—hacer preguntas y resolver inquietudes antes de la firma—protege sus intereses financieros y asegura que comprenda el verdadero costo de su acuerdo de préstamo.