Comprendiendo los REITs: Tres inversiones en bienes raíces que merecen tu atención

Por qué los REITs son importantes en el panorama de inversión actual

Si tu cartera ha estado compuesta principalmente por acciones individuales o ETFs, podrías estar pasando por alto una clase de activo valiosa que podría diversificar tus inversiones mientras ofrece ingresos constantes. Los fideicomisos de inversión en bienes raíces representan una categoría de inversión distinta que opera de manera diferente a las corporaciones tradicionales, pero cotiza en bolsas con la misma accesibilidad y liquidez.

Entonces, ¿qué significa reit en términos prácticos? Son vehículos financieros que compran y gestionan propiedades generadoras de ingresos—desde apartamentos multifamiliares y espacios hoteleros hasta centros logísticos y oficinas comerciales. La característica definitoria es su estructura: por ley, los REITs deben distribuir al menos el 90% de sus ingresos gravables a los accionistas en forma de dividendos, y esta distribución está exenta de impuestos a nivel corporativo. Esta ventaja estructural significa que tus ingresos por dividendos no se ven afectados por la doble imposición, un beneficio importante en comparación con las acciones que pagan dividendos ordinarios.

La oportunidad actual de los REITs

Los indicadores de rendimiento del mercado revelan un patrón interesante. En la última década, el S&P 500 entregó aproximadamente un 11.1% de rentabilidad anualizada, mientras que el índice FTSE Nareit All Equity REIT Index logró un 7.2%. La perspectiva a cinco años muestra un contraste aún más marcado: el S&P 500 alcanzó un 15.3% de rentabilidad anual, frente a un 5.5% de los REITs. Sin embargo, esta brecha refleja principalmente un período extraordinario de tasas de interés artificialmente bajas.

¿Qué cambia la historia? Cuando extiendes el marco temporal a más de 20 años, los REITs superan consistentemente al mercado en general en términos de rentabilidad total. Los entornos de aumento de tasas de interés—como el clima actual tras años de tasas históricamente bajas—tienden a beneficiar las valoraciones de las propiedades y los rendimientos de reinversión. Esta normalización histórica sugiere que ahora es un momento atractivo para invertir en REITs.

Tres REITs que demuestran diferentes fortalezas

Realty Income Corporation opera como una de las mayores carteras de bienes raíces de arrendamiento neto en Norteamérica, con más de 15,500 locales comerciales que abarcan 349 millones de pies cuadrados. Su base de inquilinos incluye nombres conocidos como 7-Eleven, Dollar General, FedEx, Home Depot y Walmart. La compañía mantiene una tasa de ocupación líder en el mercado del 98.7%. Lo que realmente distingue a Realty Income es su consistencia: ha entregado pagos de dividendos mensuales durante 55 años consecutivos y ha aumentado sus distribuciones trimestrales durante 28 años consecutivos. El rendimiento de dividendo a futuro actualmente es del 5.7%, reflejando tanto compromiso con los ingresos como atractivo en rendimiento.

American Tower opera en el espacio de infraestructura inalámbrica, poseyendo y gestionando aproximadamente 42,000 sitios de torres celulares en Estados Unidos, con más de 1,200 sitios adicionales en desarrollo. Estos activos generan ingresos recurrentes de operadores inalámbricos como Verizon Communications y AT&T, quienes alquilan acceso para el despliegue de redes. La compañía reportó $2.7 mil millones en ingresos en el Q3, lo que representa un crecimiento interanual del 7.7%. Aunque el rendimiento a futuro del 4% puede parecer modesto, se combina con una demanda predecible: se pronostica que las conexiones de dispositivos móviles aumentarán de 278 millones a 459 millones para 2030, según proyecciones de la industria. Esto garantiza una visibilidad de ingresos a largo plazo.

Digital Realty Trust posee y opera más de 300 centros de datos que sirven a más de 5,000 clientes, cada vez más enfocados en infraestructura de inteligencia artificial. Los ingresos del Q3 alcanzaron los $1.6 mil millones, reflejando un crecimiento del 10% y marcando el 21º año consecutivo de expansión de ingresos. Se proyecta que el mercado global de infraestructura de centros de datos crecerá a una tasa anual del 13.4% hasta 2034. El rendimiento actual del 3.1% de DLR parece conservador, pero la compañía ha priorizado reinvertir beneficios en crecimiento durante un período de costos elevados de hardware. A medida que las márgenes se normalicen y la demanda del mercado se acelere, es probable que en los próximos períodos se acelere también el crecimiento de dividendos.

La justificación estratégica para la diversificación en REITs

Incluir fideicomisos de inversión en bienes raíces en una cartera diversificada cumple múltiples propósitos: reducen la correlación con el mercado de acciones, proporcionan ingresos ajustados a la inflación mediante la propiedad de bienes, y ofrecen un tratamiento fiscal superior en dividendos. El entorno actual de tasas de interés crea puntos de entrada particularmente atractivos, ya que la estabilización de tasas debería apoyar valoraciones de propiedades normalizadas y trayectorias de crecimiento de ingresos por alquiler.