Punto de inflexión en el mercado hipotecario: por qué 2026 podría ser un año decisivo para las inversiones en hipotecas comerciales

El cambio dramático en los costos de endeudamiento está redefiniendo los fundamentos de las finanzas inmobiliarias. Al cerrar 2025, la financiación hipotecaria se encuentra en un momento crítico: la tasa fija a 30 años se contrajo a 6.15% a finales de año, desde 6.91% doce meses antes, según datos de Freddie Mac. Esto representa un giro significativo después de un primer semestre difícil que vio las tasas mantenerse por encima del 7%, suprimiendo la demanda de viviendas durante toda la primavera. La segunda mitad de 2025 cuenta una historia completamente diferente. Desde mediados de septiembre, las tasas se han estabilizado alrededor del 6.2%, impulsadas por el cambio de la Reserva Federal hacia una política monetaria más flexible. Esta recalibración ya está repercutiendo en los mercados inmobiliarios, con una moderación en la apreciación de precios combinada con costos de endeudamiento más bajos para reactivar el interés de los compradores. Lo que fue un período de prolongado letargo del mercado ahora muestra signos de recuperación a medida que entramos en 2026.

La Oportunidad en Hipotecas Comerciales Surge

Este entorno de tasas de interés crea una configuración atractiva para los fideicomisos de inversión en bienes raíces hipotecarios (mREITs). A medida que las condiciones de préstamo se normalizan y los volúmenes de transacción se aceleran, los inversores institucionales se están posicionando para captar ganancias en vehículos especializados de financiamiento inmobiliario. La compresión de spreads en los mercados de hipotecas de agencias, junto con el aumento en los volúmenes de originación y actividades de refinanciamiento, posiciona a varios actores clave para ofrecer un mejor rendimiento financiero.

Ellington Financial (EFC) opera en un amplio espectro de activos de crédito inmobiliario. La firma invierte en préstamos hipotecarios residenciales y comerciales, productos titulizados, instrumentos de crédito al consumidor y estrategias de derivados. Lo que distingue a EFC es su enfoque de fortaleza en la gestión de cartera: exposición diversificada tanto en préstamos residenciales como comerciales, disciplinas activas de cobertura y múltiples canales de financiamiento que colectivamente mitigan el riesgo sistemático. El motor de originación de préstamos de la organización—especialmente su plataforma de puente hipotecario comercial, programas de hipotecas inversas propios y originaciones de segundos gravámenes cerrados—continúa generando flujos de ingresos constantes. EFC mantiene un perfil de apalancamiento disciplinado mientras preserva el valor en períodos volátiles. El rendimiento actual del dividendo es del 11.3%, con tres años consecutivos de aumentos en la distribución. Las estimaciones de consenso proyectan un crecimiento de ganancias del 25.3% en 2025, moderándose al 1.6% en 2026. La acción tiene una clasificación Zacks de #2 (Comprar).

Annaly Capital Management (NLY) sigue una tesis de inversión complementaria centrada en la disciplina en la selección de activos y la eficiencia del capital. La cartera combina valores respaldados por hipotecas tradicionales de Agencia—que ofrecen preservación de capital—con exposición selectiva a clases de activos centradas en crédito y no relacionadas con agencias, que mejoran el rendimiento. La reciente estrategia de NLY en derechos de servicio hipotecario (MSRs) a través de relaciones con socios amplía su potencial de ganancias más allá de la captura de spreads tradicionales. Este enfoque de diversificación aísla la plataforma de riesgos de concentración y permite una implementación oportunista a lo largo de los ciclos del mercado. El rendimiento del dividendo actualmente es del 12.2%, con un aumento en los últimos cinco años. Las previsiones de ganancias sugieren un crecimiento del 7.4% en 2025 y del 1.5% en 2026. Annaly tiene una clasificación Zacks de #3 (Mantener).

NexPoint Real Estate Finance (NREF) se concentra en crédito inmobiliario comercial, financiamiento de viviendas multifamiliares y titulización de alquileres unifamiliares. La firma origina posiciones de primera hipoteca, estructuras mezzanine, acciones preferentes y financiamientos alternativos en sus mercados objetivo. NREF demuestra confianza en los fundamentos a largo plazo de la vivienda, particularmente en los vientos de cola estructurales que respaldan las propiedades de alquiler multifamiliares y unifamiliares. Al originar nuevas posiciones garantizadas y gestionar perfiles de pasivos, la organización mantiene flexibilidad operativa a lo largo de los ciclos de tasas de interés. El rendimiento del dividendo alcanza el 14.2%, respaldado por tres aumentos en la distribución en cinco años. Las previsiones de ganancias indican un crecimiento del 1.7% en 2025 y del 6.3% en 2026. NREF tiene una clasificación Zacks de #3.

Posicionamiento para la Recuperación de las Hipotecas Comerciales

La convergencia de tasas hipotecarias normalizadas, la estabilización de las valoraciones de viviendas y la resurgente actividad de compradores prepara el escenario para una narrativa de recuperación en 2026. Para los inversores que buscan exposición a este rebote cíclico, los tres vehículos mREIT destacados anteriormente ofrecen estrategias diferenciadas en los mercados de hipotecas comerciales y crédito residencial, cada uno con perfiles de dividendos y trayectorias de ganancias distintas, posicionados para beneficiarse del entorno de mercado en mejora.