Construir riqueza en bienes raíces: por qué la inversión en REIT merece tu atención ahora

La narrativa del resurgir de los REITs

El panorama de inversión ha cambiado. Después de un período prolongado de tasas de interés sorprendentemente bajas que frenaron los rendimientos de los vehículos de inversión en bienes raíces, las condiciones ahora se están inclinando en una nueva dirección. Para aquellos que han pasado años viendo cómo sus carteras de acciones fluctúan salvajemente, o que principalmente se han mantenido con acciones individuales y ETFs, este momento presenta una alternativa intrigante que merece una consideración seria.

Los fideicomisos de inversión en bienes raíces—conocidos comúnmente como REITs—han sido silenciosamente eclipsados por las acciones tradicionales en los últimos años. Pero esa etapa podría estar llegando a su fin. El aumento de las tasas de interés, combinado con los fundamentos estructurales del sector inmobiliario, está creando condiciones donde la inversión en REITs podría volver a convertirse en una participación fundamental para carteras centradas en ingresos.

Entendiendo los REITs: Más que solo bienes raíces

En su esencia, los REITs son engañosamente simples: se negocian como acciones en las principales bolsas, pero en lugar de poseer fábricas u operaciones minoristas, controlan bienes raíces generadores de ingresos. Desde complejos de apartamentos extensos hasta unidades de almacenamiento con control climático, desde torres de oficinas de primera categoría hasta centros comerciales bulliciosos y propiedades hoteleras, estos fideicomisos generan ingresos alquilando espacios a inquilinos.

La magia reside en su estructura fiscal. Las regulaciones federales exigen que los REITs distribuyan al menos el 90% de las ganancias netas directamente a los accionistas en forma de dividendos—y aquí está la diferencia clave: estos ingresos evaden la tributación a nivel corporativo. ¿El resultado? Los inversores reciben más efectivo real que el que obtendrían de acciones que pagan dividendos de empresas tradicionales enfrentadas a la doble imposición.

Curiosamente, cuando se consideran los dividendos reinvertidos, la inversión en REITs históricamente supera al S&P 500 en períodos prolongados. Los datos cuentan la historia: en más de 20 años, el Índice FTSE Nareit de REITs de acciones totales ha superado consistentemente al mercado amplio. Sin embargo, la última década contó una historia diferente. El S&P 500 promedió un 11.1% de retorno anual frente a un 7.2% para los REITs en los últimos 10 años. La comparación a cinco años fue aún más desigual: 15.3% para el S&P 500 frente a solo 5.5% para los REITs. Esta anomalía se debe directamente a un período anómalo de tasas de interés históricamente suprimidas.

Las tres oportunidades de inversión en REITs que vale la pena considerar

Realty Income: La máquina de dividendos mensuales

Entra en la mayoría de los locales comerciales estadounidenses y probablemente estarás sobre una propiedad propiedad de Realty Income (NYSE: O). Con más de 15,500 propiedades minoristas que abarcan 349 millones de pies cuadrados, este REIT opera una de las listas de inquilinos más diversificadas del país. Grandes marcas como 7-Eleven, Dollar General, Family Dollar, FedEx, Home Depot y Walmart conforman su base de clientes.

Las cifras son impresionantes. Una tasa de ocupación del 98.7% en el tercer trimestre representa una eficiencia líder en el mercado. Pero estas estadísticas palidecen frente a la verdadera carta de presentación de Realty Income: una consistencia implacable. Esta compañía ha distribuido dividendos mensuales durante 55 años consecutivos—no trimestralmente, no anualmente, sino mensualmente, como un reloj. Más sorprendente aún, cada trimestre de los últimos 28 años ha visto un aumento en el pago total.

El rendimiento de dividendos a futuro actual se sitúa en 5.7%. Para la mayoría de los inversores acostumbrados a rendimientos cercanos a cero en cuentas de ahorro, esto por sí solo justifica la consideración. Pero el patrón histórico sugiere que esta trayectoria de crecimiento de dividendos debería persistir durante años. Cuando combinas estabilidad, generación de ingresos y un compromiso probado con los retornos a los accionistas, pocas inversiones igualan el atractivo de Realty Income para construir riqueza mediante flujo de efectivo pasivo.

American Tower: Apostando por el crecimiento de la infraestructura inalámbrica

La proliferación de torres de telefonía móvil se ha vuelto tan ubicua que pocos se detienen a considerar la propiedad. American Tower (NYSE: AMT) opera aproximadamente 42,000 sitios de torres en Estados Unidos, con más de 1,200 instalaciones en desarrollo bajo acuerdos. En lugar de poseer las torres en sí, los principales proveedores de telecomunicaciones—Verizon, AT&T y otros—contratan el acceso a especialistas como American Tower.

La tesis de inversión en REIT aquí se centra en un crecimiento inevitable. El tercer trimestre de 2025 generó 2.7 mil millones de dólares en ingresos, representando un aumento interanual del 7.7% que extiende una trayectoria de expansión constante durante varias décadas. Los pagos de dividendos por acción han avanzado en sincronía con este crecimiento de ingresos.

Los críticos podrían descartar el rendimiento de dividendos a futuro del 4% como poco impresionante. Sin embargo, considera el contrapeso: los estadounidenses no están abandonando la tecnología móvil. Todo lo contrario, los patrones de consumo solo se intensifican. Las previsiones de la industria de 5G Americas proyectan que los dispositivos celulares conectados aumentarán de los 278 millones actuales a 459 millones para 2030—una expansión del 65% en cinco años. Esta carrera armamentística en infraestructura asegura que la demanda por los activos de American Tower permanezca sólida indefinidamente.

Digital Realty Trust: La jugada del centro de datos con IA

De los tres candidatos de inversión en REIT aquí, Digital Realty Trust (NYSE: DLR) potencialmente ofrece la vía de crecimiento más explosiva. La compañía opera más de 300 centros de datos en todo el mundo, con más de 5,000 clientes empresariales. A medida que la inteligencia artificial emerge como el paradigma informático definitorio de la era, la demanda de infraestructura de datos especializada en IA se ha vuelto casi insaciable.

Los resultados del tercer trimestre reflejaron esta tendencia. Los ingresos aumentaron un 10% hasta 1.6 mil millones de dólares, poniendo a la compañía en camino de 21 años consecutivos de expansión de ingresos. Las previsiones de la industria de Global Market Insights proyectan que el segmento mundial de infraestructura de centros de datos crecerá a una tasa anual del 13.4% hasta 2034—muy por encima de las tasas de crecimiento económico general.

El rendimiento de dividendos proyectado actual del 3.1% parece modesto a simple vista. La compañía ha optado deliberadamente por retener ganancias en lugar de aumentar agresivamente las distribuciones desde 2022, invirtiendo en expansión de red y hardware. Esta asignación prudente de capital durante un período de costos elevados en infraestructura posiciona a Digital Realty para un reinicio potente del crecimiento de dividendos a medida que los márgenes se expanden y la máquina de generación de efectivo de la compañía entra en modo de sobrecarga.

¿Por qué ahora? Timing para tu inversión en REITs

El bajo rendimiento histórico de la inversión en REITs en comparación con las acciones no fue casualidad—fue la consecuencia directa de un entorno de política monetaria extraordinario. Tasas de interés artificialmente suprimidas, mantenidas muy por debajo de las normas históricas durante más de una década, distorsionaron fundamentalmente la dinámica de valoración en todas las clases de activos. Las acciones se beneficiaron de manera desproporcionada.

Esa era ha terminado. Los entornos de aumento de tasas de interés históricamente provocan un mejor desempeño de los REITs, ya que los ingresos que generan se vuelven relativamente más atractivos y justificables por las condiciones del mercado. Combinado con los catalizadores específicos de crecimiento que enfrentan estos tres fideicomisos—estabilización minorista, expansión de infraestructura inalámbrica y demanda de datos impulsada por IA—la convergencia de factores macro y micro sugiere que la inversión en REITs merece una atención renovada en la cartera.

La lección de la historia de la inversión sigue siendo atemporal: después de que pasan períodos suficientes, la mayoría de los activos vuelven a sus normas a largo plazo. Para los inversores que han pasado por alto los vehículos de inversión en bienes raíces, ahora es un momento lógico para reevaluar su papel dentro de una cartera diversificada. Estos tres REITs ofrecen exposiciones sectoriales distintas, manteniendo la certeza de dividendos y la eficiencia fiscal que hacen que la inversión en REITs sea atractiva para participantes enfocados en ingresos.