Desde mínimos históricos hasta posibles ganancias de 10x: por qué las acciones de Opendoor merecen tu atención

La historia de Opendoor Technologies (NASDAQ: OPEN) parece una narrativa clásica de recuperación. El pasado mayo, esta plataforma de compra de viviendas instantánea alcanzó un mínimo histórico de solo $0.51 por acción. La empresa enfrentaba una presión existencial—las altas tasas hipotecarias estaban aplastando el mercado inmobiliario, y Opendoor estaba peligrosamente cerca de ser eliminada de Nasdaq. Avanzando hasta hoy, la acción cotiza cerca de $7, un movimiento que habría convertido una inversión modesta de $1,000 en más de $13,000 en menos de ocho meses. Sin embargo, a pesar de esta recuperación notable, los analistas creen que lo mejor aún está por venir.

El Modelo Opendoor: Por qué Importa

Entonces, ¿qué hace exactamente Opendoor? La empresa opera como el mayor comprador instantáneo de propiedades residenciales en Estados Unidos. En lugar de depender de agentes inmobiliarios tradicionales, Opendoor realiza ofertas en efectivo inmediatas en viviendas, las renueva y las vuelve a vender a través de su propio mercado. Esta estrategia intensiva en capital prospera cuando las tasas de interés son bajas y la demanda de viviendas es fuerte. Cuando las condiciones cambian—tasas en aumento y ventas de viviendas en declive—el modelo enfrenta vientos en contra significativos.

La prueba está en los números. Opendoor prosperó durante el auge inmobiliario post-pandemia de 2021, pero el ciclo posterior de tasas de interés creó obstáculos serios. A medida que la Reserva Federal ajustó su política durante 2022 y 2023, las tasas hipotecarias subieron y el mercado inmobiliario se enfrió drásticamente. Varios competidores abandonaron por completo sus operaciones similares de iBuying durante este período.

Desarrollos Recientes: Un Cambio en Marcha

Tres factores sugieren que los problemas de Opendoor podrían estar entrando en una nueva fase. Primero, la Fed ha reducido sus tasas de referencia seis veces en 2024 y 2025. Aunque estos recortes no han bajado inmediatamente las tasas hipotecarias—que siguen vinculadas a los rendimientos del Tesoro en medio de preocupaciones inflacionarias—la trayectoria sugiere que la alivio eventual está en camino. Segundo, la dirección ha cambiado drásticamente. El otoño pasado, Opendoor reclutó a Kaz Nejatian, un exejecutivo de operaciones de una gran empresa tecnológica, como su nuevo CEO. Los cofundadores también volvieron a integrarse en la junta. Poco después, la firma de trading cuantitativo Jane Street reveló una participación del 5.9% en la compañía. Tercero, la empresa está pivotando agresivamente su modelo de negocio. Más allá de la compra tradicional de viviendas, Opendoor está expandiendo un nuevo mercado llamado Opendoor Exclusives que conecta directamente a vendedores y compradores, además de firmar alianzas con constructores, plataformas inmobiliarias y agentes. También está mejorando sus algoritmos de IA para mejorar la precisión en la valoración de propiedades.

La Realidad Financiera: Dolor Antes que Ganancia

Seamos honestos sobre el estado actual. En los últimos tres años, los ingresos de Opendoor se contrajeron drásticamente—de $15.6 mil millones en 2022 a solo $5.2 mil millones en 2024. La empresa compró muchas menos viviendas a medida que el mercado se enfriaba. Su margen EBITDA ajustado se volvió negativo. Para 2025, las expectativas siguen siendo desafiantes: se proyecta que los ingresos disminuyan otro 18% hasta $4.2 mil millones, con un margen EBITDA ajustado negativo del 1.9% y una pérdida neta de alrededor de $297 millones.

Estas no son métricas de un negocio en auge, pero cuentan una historia de estrés cíclico en lugar de declive permanente—y esa distinción importa para los inversores.

El Caso Alcista: Por qué las Ganancias de 10x Son Plausibles

Aquí es donde la narrativa se vuelve interesante. Los analistas proyectan una recuperación que comenzará en 2026 y 2027. Se espera que los ingresos aumenten un 15% hasta $4.5 mil millones en 2026, y luego se disparen un 41% hasta $6.8 mil millones en 2027 a medida que las tasas hipotecarias se normalicen y la demanda de viviendas se recupere. Para 2027, la empresa debería lograr un EBITDA ajustado positivo durante un año completo—un hito crítico.

Con una capitalización de mercado actual de $6.6 mil millones, Opendoor cotiza a solo 1.5 veces las ventas del año en curso. También cotiza más del 80% por debajo de su máximo histórico de $35.88 a principios de 2021. Considera este escenario: si Opendoor ejecuta su recuperación hasta 2027, crece sus ingresos a una tasa anual constante del 20% durante los siguientes ocho años, y obtiene una valoración más generosa de tres veces las ventas para 2035, su capitalización de mercado podría expandirse a aproximadamente $88 mil millones—más de 13 veces su nivel actual.

Eso representaría un retorno múltiple en la próxima década para inversores pacientes que puedan soportar una volatilidad significativa a corto plazo.

La Relación Riesgo/Recompensa

Las acciones de Opendoor seguirán siendo impredecibles a corto plazo. El desempeño del mercado inmobiliario, los movimientos en las tasas hipotecarias y los riesgos de ejecución son preocupaciones genuinas. Esto es indudablemente una inversión especulativa que requiere convicción y tolerancia al riesgo.

Pero para los inversores que apuestan por una recuperación del mercado inmobiliario y un equipo directivo que ejecuta un cambio significativo hacia un modelo de negocio más diversificado y con márgenes más altos, las valoraciones en mínimos históricos de Opendoor presentan una oportunidad asimétrica. La pregunta no es si la empresa es segura—no lo es. La cuestión es si el potencial de 10x de upside justifica los riesgos sustanciales para tu cartera.