Navegando por los mejores REITs para comprar ahora: un análisis profundo de Realty Income y NNN REIT

El panorama de los REITs minoristas ha experimentado una transformación notable. Después de superar las preocupaciones por el comercio electrónico impulsadas por la pandemia y los vientos en contra de las tasas de interés de 2022-2023, los fideicomisos de inversión inmobiliaria enfocados en propiedades minoristas han demostrado una resistencia impresionante. En los primeros nueve meses de 2025, los REITs centrados en retail lograron un rendimiento promedio del 6.9%, lo que indica una renovada confianza de los inversores en esta clase de activos tradicionalmente rica en dividendos.

Comprendiendo la Ventaja de los REITs

Los REITs representan un vehículo atractivo para los inversores enfocados en ingresos, principalmente porque su estructura fiscal exige la distribución de al menos el 90% de los ingresos gravables a los accionistas. Al arrendar propiedades y cobrar rentas, los REITs generan flujos de efectivo constantes que se traducen en pagos de dividendos atractivos. La recuperación del sector ha validado que las carteras de propiedades minoristas bien gestionadas pueden prosperar incluso en entornos económicos inciertos—una visión clave para quienes buscan los mejores REITs para comprar ahora.

Entre los principales actores, Realty Income y NNN REIT destacan como dos de los mejores REITs para comprar ahora, cada uno con miles de propiedades y un posicionamiento estratégico distinto dentro del sector minorista.

Realty Income: Escala y Estabilidad

Realty Income opera una cartera extensa de más de 15,540 propiedades, con aproximadamente el 80% de los ingresos por alquiler provenientes de inquilinos minoristas. Sus fuentes de ingreso están diversificadas en supermercados (casi el 11% de la cartera), tiendas de conveniencia (10%), y minoristas que abarcan mejoras para el hogar y tiendas de dólar. El restante 15% proviene de propiedades industriales, juegos y otros segmentos.

Las métricas operativas de la compañía cuentan una historia convincente. Una tasa de ocupación del 98.7% demuestra estabilidad de inquilinos y confianza del mercado. Las renovaciones de contratos ocurrieron a una tasa de alquiler un 3.5% más alta, reflejando poder de fijación de precios en un mercado en recuperación. Los fondos ajustados de operación (AFFO)—una métrica crítica que mide el efectivo disponible para distribución—crecieron un 2.9% interanual hasta $1.09 por acción diluida.

La historia de dividendos por sí sola justifica la consideración: aumentos trimestrales durante más de tres décadas desde su salida a bolsa en 1994. Los pagos mensuales suelen incrementarse varias veces al año, siendo el más reciente en octubre, de $0.269 a $0.2695 por acción. Las proyecciones sugieren que el AFFO por acción en 2025 alcanzará entre $4.25 y $4.27, cubriendo cómodamente el dividendo anualizado de $3.23. El rendimiento por dividendo resultante es del 5.7%.

¿La desventaja? La escala en sí misma se convierte en una limitación. Cuando gestionas más de 15,000 propiedades, adquirir inversiones adicionales lo suficientemente sustanciales para acelerar el crecimiento de manera significativa se vuelve cada vez más desafiante. Los inversores deben anticipar una apreciación estable y medida en lugar de un crecimiento explosivo.

NNN REIT: Potencial de Crecimiento en el Punto de Mira

NNN REIT opera aproximadamente 3,700 propiedades arrendadas a minoristas en diversos sectores—tiendas de conveniencia, servicios automotrices, restaurantes y centros de entretenimiento familiar. Este enfoque más concentrado crea agilidad operativa que falta en competidores más grandes.

NNN ha demostrado una gestión hábil de inquilinos, manteniendo una tasa de ocupación del 97.5% en el tercer trimestre. Los AFFO por acción trimestrales subieron de $0.84 a $0.86, reflejando impulso operativo. La narrativa de dividendos refleja la fortaleza de Realty Income: una racha de 36 años de aumentos anuales consecutivos, siendo el más reciente un incremento del 3.4% a $0.60 por acción en agosto. La orientación de AFFO de la gerencia de $3.41 a $3.45 por acción asegura una cobertura sólida del dividendo en el futuro. El rendimiento por dividendo alcanza el 5.9%.

La ventaja comparativa de NNN radica en su tamaño. A diferencia de Realty Income, las inversiones de capital aún pueden influir significativamente en la trayectoria de crecimiento de la compañía. Las adquisiciones estratégicas de propiedades tienen un impacto desproporcionado en las métricas por acción, posicionando a NNN REIT entre los mejores REITs para comprar ahora para inversores en busca de crecimiento y dividendos.

La Decisión de Inversión

Ambas entidades han demostrado su valía en un entorno desafiante, invirtiendo específicamente en propiedades minoristas resistentes a recesiones—anclas de supermercados, servicios esenciales y conceptos de conveniencia menos vulnerables a los ciclos económicos. Sus historias paralelas de dividendos que abarcan más de tres décadas reflejan fortaleza institucional y compromiso con los accionistas.

La elección, en última instancia, depende de la filosofía de inversión. Realty Income atrae a quienes priorizan estabilidad y diversificación: un líder establecido en el mercado con exposición equilibrada en tipos de propiedades y geografías. NNN REIT sirve a inversores dispuestos a aceptar una concentración sectorial más ajustada a cambio de mejores perspectivas de crecimiento y un rendimiento por dividendo ligeramente superior.

Para inversores que buscan una apreciación significativa del capital junto con generación de ingresos, NNN REIT está posicionado de manera más favorable a pesar de su menor diversificación. La flexibilidad comparativa en la asignación de capital y la capacidad de escalar operaciones lo convierten en una oportunidad más atractiva a largo plazo en el entorno actual del mercado.