El dilema de los cazadores de dividendos: NNN REIT vs. Realty Income — ¿Qué REIT de primera categoría merece tu dinero?

Por qué los REITs minoristas en realidad merecen tu atención

Aquí está lo esencial sobre los REITs: están legalmente obligados a distribuir al menos el 90% de los ingresos gravables a los accionistas. Eso significa que tú recibes pagos. Mucho.

¿Pero los REITs minoristas? Fueron golpeados por dudas. Se suponía que el comercio electrónico acabaría con las tiendas físicas. Luego llegó el shock de las tasas de interés de 2022-2023. Los inversores entraron en pánico. Resulta que estaban equivocados. En los primeros nueve meses de 2025, los REITs enfocados en retail promediaron un rendimiento del 6.9% según Nareit. El miedo ha desaparecido. La oportunidad es real.

El peso pesado: la escala masiva de Realty Income

Realty Income tiene en su cartera más de 15,540 propiedades. Es básicamente el Walmart de los REITs. Aproximadamente el 80% del alquiler proviene del retail — supermercados (11%), tiendas de conveniencia (10%), mejoras para el hogar y tiendas de dólar constituyen la mayor parte. El 20% restante se distribuye entre industrial, gaming y otros activos.

¿Los números? Sólidos. Una tasa de ocupación del 98.7% significa que los inquilinos permanecen. Cuando se renuevan los contratos, Realty Income aumenta el alquiler un 3.5%. Eso es apalancamiento. Los fondos ajustados de operación (AFFO) — el efectivo que los REITs pueden distribuir realmente — alcanzaron $1.09 por acción diluida, un aumento del 2.9% año tras año.

La estrella es el dividendo. Pagos mensuales, aumentados trimestralmente durante más de 30 años consecutivos. ¿El último aumento? Octubre lo elevó de $0.269 a $0.2695 por acción. Con un AFFO proyectado para 2025 de $4.25-$4.27 por acción frente a dividendos anuales de $3.23, estás ante un rendimiento cómodo del 5.7% respaldado por flujo de efectivo real.

¿La pega? Cuando posees 15,000 propiedades, encontrar ofertas que realmente impulsen el crecimiento se vuelve difícil. Realty Income es un constructor de riqueza lento y constante, no una nave espacial.

El retador ágil: la estrategia enfocada de NNN REIT

NNN REIT juega en otra liga. Posee aproximadamente 3,700 propiedades arrendadas a minoristas en tiendas de conveniencia, automoción, restaurantes y lugares de entretenimiento. Menos propiedades, pero estratégicamente elegidas en segmentos minoristas diversificados.

La gestión mantiene contentos a los inquilinos — una ocupación del 97.5% en el tercer trimestre lo demuestra. El AFFO por acción subió de $0.84 a $0.86 en el último trimestre. ¿El dividendo? Aumentó durante 36 años consecutivos. El incremento de agosto del 3.4% a $0.60 por acción muestra que NNN no se detiene.

Con un AFFO proyectado de $3.41-$3.45 por acción frente a la nueva tasa de dividendo, la cobertura es más que suficiente. ¿El rendimiento? 5.9% — ligeramente superior al de Realty Income.

Aquí es donde NNN brilla: su escala más pequeña es una ventaja, no un inconveniente. Las nuevas adquisiciones de propiedades aún pueden mover significativamente el dial del crecimiento. Para los inversores que buscan apreciación de capital junto con dividendos, eso importa.

La verdadera diferencia: crecimiento vs. estabilidad

Ambos son REITs de primera categoría con historiales envidiables en un sector que muchos descartaron. Ambos han aumentado dividendos durante más de 30 años. Ambos ofrecen un rendimiento en el rango del 5.7-5.9%. Los rendimientos son casi idénticos.

¿Entonces qué los diferencia?

Realty Income ofrece una estabilidad casi de fortaleza. Es el jugador establecido, diversificado en tipos de propiedades y geografías. El crecimiento será modesto, pero predecible.

NII REIT ofrece el potencial de retornos superiores. Más pequeño, más enfocado, aún expandiéndose de manera significativa con cada nueva adquisición. Obtienes ingresos por dividendos más la posibilidad de ganancias de capital reales.

La decisión depende de tu horizonte temporal y apetito de riesgo. ¿Quieres ingresos estables y confiables con mínimo drama? Realty Income. ¿Buscas ingresos más potencial de crecimiento significativo? La menor escala de NNN REIT hace que cada adquisición estratégica importe más para los accionistas.

En un mercado obsesionado con la IA y las mega-cap tech, estos REITs de primera categoría te recuerdan que los negocios aburridos — aquellos que te pagan mensualmente mientras duermes — tienen su propia magia.