Nueva relajación de 100 mil millones, ¿seguirán subiendo los precios de la vivienda en Taiwán? Expertos advierten a los compradores primerizos que tengan cuidado de caer en la "trampa dulce".
La flexibilización del nuevo préstamo para la vivienda Qing'an por parte del gobierno parece saciar la sed de los compradores primerizos, pero en realidad puede ser un veneno envuelto en azúcar. Este artículo analiza la cadena de transferencia de riesgos entre bancos, constructores y jóvenes compradores detrás de la política, y esta apuesta en nombre de la "justicia residencial". Este artículo es para la presentación del lector y la posición no tiene nada que ver con el área en movimiento. (Sinopsis: El mercado inmobiliario de Taichung Hai Line explotó "cayó por debajo de las 3 cifras", Fang Zhong sonrió amargamente: los inquilinos pueden comprar un lugar para dormir) (Suplemento de antecedentes: la explosión del mercado inmobiliario de Taiwán "precio de apertura al cielo, transacción plana" negociando desde el 15%, ¿volverá a caer el próximo año? Esta semana, el Yuan Ejecutivo anunció que desde el 1 de septiembre, los nuevos préstamos Qingan ya no se incluirán en el límite de préstamo bajo el Artículo 72-2 de la Ley Bancaria, y el mercado parece haber escuchado el rugido del grifo que se abre repentinamente, y las acciones de la construcción en general han subido. Más de 120 mil millones de yuanes de agua viva de capital están a punto de llegar a aquellos compradores primerizos que están ansiosos debido a la "sequía hipotecaria", pero cuando levantamos esta hermosa tapa de botella, ¿olemos la fragancia de la esperanza o el vino de la crisis? Un elaborado juego de transferencia de riesgos Para entender la sutileza de este juego, primero debemos remontarnos al artículo 72-2 de la Ley Bancaria, conocido como el "Reglamento de Préstamos Inmobiliarios". Esta ley estipula que el monto total de los préstamos inmobiliarios otorgados por los bancos no puede exceder el 30% de sus depósitos totales. No se trata de una norma arbitraria, sino de un cortafuegos central construido por el sistema financiero de Taiwán después de la tormenta para evitar que los bancos concentren demasiados recursos en el sector inmobiliario y provoquen un colapso financiero sistémico en caso de reversión del mercado. Sin embargo, desde agosto de 2023, cuando se puso en marcha la nueva política de Qingan, este cortafuegos se ha visto sometido a una presión sin precedentes. Los incentivos de las tasas de interés bajas, los montos altos y los largos períodos de gracia han creado una gran demanda para la compra de viviendas. Según el Ministerio de Finanzas, en agosto de este año, los bancos de capital público tenían una acumulación de más de 13.000 casos aprobados por un total de más de 120.000 millones de yuanes. ¿Qué significa esto? Significa que el banco de acciones públicas, que es la fuerza principal del nuevo Qingan, se ha acercado a la línea roja del 30%, y el banco ha caído en el dilema de "con promesas, sin cuota". Llegados a este punto, los responsables de la formulación de políticas se enfrentan a una difícil elección: en primer lugar, mantenerse en el cortafuegos y dejar que el mecanismo del mercado se enfríe de forma natural, pero esto puede provocar una reducción del volumen de transacciones, una caída de los precios de la vivienda y un desencadenamiento de la presión política; La segunda es abrir un agujero en el cortafuegos para permitir que el agua fluya y alivie la presión frente a usted. Al final, el gobierno optó por lo segundo. Excepto para el cálculo de 72-2 artículos. A primera vista, el poder ha pasado de los "bancos sin dinero para prestar" a los compradores primerizos que "por fin pueden prestar". Pero en realidad, ¿quiénes son los verdaderos especuladores? El primero es el de los bancos bursátiles, que se liberan del dilema de "violar las reglas del cielo" y "ofender a los clientes". El segundo es la gran cantidad de vendedores en el mercado, incluidos constructores e inversores, que pueden haber necesitado reducir los precios debido al agotamiento de la liquidez del mercado, pero ahora son capaces de mantener los precios altos debido a la continua demanda de viviendas. El gobierno, por su parte, desactivó temporalmente la bomba política de los "atascos hipotecarios". Entonces, ¿dónde se traslada el riesgo? La respuesta es evidente: jóvenes compradores de viviendas que valientemente se lanzaron al mercado inspirados por la política. Se hicieron cargo de todo y pagaron el buen funcionamiento del sistema con sus ingresos durante los siguientes 30 o incluso 40 años. Esta solución aparentemente feliz es en realidad una operación perfecta para "personalizar" y "futuros" riesgos sistémicos. La capa de azúcar de la justicia residencial, la amarga medicina de la explotación generacional Si la transferencia de riesgos es la "técnica" de esta política, entonces el "Tao" detrás de ella toca un dilema moral más profundo: ¿Estamos practicando la "explotación generacional" en nombre de la "justicia residencial"? Examinemos el momento de la política. Según una serie de datos del mercado, el mercado inmobiliario de Taiwán ha mostrado signos de enfriamiento en la segunda mitad de 2024, y algunas regiones incluso esperan una corrección de precios del 7% al 15%. Los controles crediticios de los bancos centrales, combinados con la vigilancia del riesgo por parte de los propios bancos, están apretando gradualmente el grifo. Se trata de un proceso normal en el que el mercado se regula a sí mismo y devuelve los precios sobrecalentados a la racionalidad. Sin embargo, la nueva política de relajación de Qing'an, en este momento, es como un fuerte estimulante, inyectado directamente en el corazón del mercado. Interrumpió brutalmente este saludable enfriamiento y utilizó fuerzas ajenas al mercado para reavivar el fuego de la demanda. Es como un médico, frente a un paciente con fiebre alta, que no le da medicamentos para bajar la fiebre, sino que le receta analgésicos, para que se sienta bien temporalmente, pero las lesiones de abajo continúan deteriorándose. Esta capa está envuelta en la capa de azúcar de "ayudar a la juventud", pero contiene una medicina amarga. En el caso de los jóvenes que entren en el mercado a finales de 2024 y principios de 2025, es más probable que suban los precios de la vivienda a cambio de subvenciones políticas. Lo que es más mortal es que este "regalo" tiene una fecha límite. Cuando expire el nuevo subsidio de Qingan, las tasas de interés vuelvan a los niveles normales y la enorme presión de amortizar el interés principal después del final del período de gracia de cinco años, este grupo de jóvenes que "oportunistamente se suben al autobús" en un máximo histórico se enfrentará a una prueba de flujo de efectivo extremadamente severa. ¿El riesgo de cabezas cortadas se convertirá en la mecha del próximo problema social? Este es el dilema moral intergeneracional. ¿Debería un gobierno responsable optar por soportar el dolor a corto plazo del estallido de burbujas de activos a cambio de la salud del mercado a largo plazo y la equidad generacional? ¿O opta por utilizar herramientas de política para seguir "renovando" la burbuja, dejando una estructura financiera más frágil y más grande a la próxima generación? Y esta vez, la elección parece estar sesgada hacia lo segundo. ¿Es justo que utilicemos el dinero de los impuestos de hoy (los bancos públicos están respaldados por el capital universal) para subsidiar a un grupo de jóvenes para que compren activos sobrevalorados, pero que son igualmente jóvenes pero que eligen no comprar una casa, o no pueden permitírselo? ¿Se trata realmente de una "lluvia oportuna" y no de un "agente de combustión"? Por supuesto, no faltan voces de apoyo en el mercado. Argumentan que esta medida es para ayudar a los propietarios-ocupantes que realmente lo necesitan, y es una lluvia oportuna para combatir la "escasez de hipotecas". Los funcionarios también han enfatizado repetidamente que el número de solicitudes para el nuevo Qingan ha caído desde el pico, y el préstamo limitado una vez, el fortalecimiento de la información crediticia y otras facilidades de apoyo no causarán especulación. Sin embargo, es posible que estos argumentos no resistan el escrutinio. En primer lugar, la línea entre la "autoocupación" y la "inversión" se ha difuminado durante mucho tiempo en la cultura inmobiliaria de Taiwán. Cuando en una sociedad hay una expectativa general de que hay dinero y que los precios de la vivienda sólo subirán pero no bajarán, las primeras decisiones de compra de muchos jóvenes se mezclan con fuertes motivos de inversión e incluso especulativos. Su miedo no es que no haya un lugar donde vivir, sino que tienen miedo de que sea demasiado tarde para subirse al coche. La fuerte señal de la política de que "el gobierno no dejará caer el mercado inmobiliario" es precisamente el mayor catalizador de esta mentalidad especulativa. Por lo tanto, sería ingenuo afirmar que este dinero solo se destinará a necesidades "puramente ocupadas por el propietario". En segundo lugar, la llamada "el mercado se ha desacelerado, no tiene miedo al sobrecalentamiento" es aún más invertida de causa y efecto. Precisamente porque el mercado está mostrando signos saludables de enfriamiento, esta fuerte intervención parece tan peligrosa. En lugar de bajar el ganlin en tierra firme, vuelve a rociar gasolina sobre una pila de carbón que ha comenzado a enfriarse. El fuerte aumento de las acciones de la construcción después de la noticia es la reacción más honesta a la psicología de las expectativas del mercado. Esto no es "apaciguar al mercado", es "burlarse del mercado". Por último, en lo que respecta a las declaraciones de control de riesgos, como el "fortalecimiento de la información crediticia", éstas son sólo procedimientos operativos estándar para el crédito bancario. Filtra los peores casos crediticios, pero no es inmune al riesgo macroeconómico sistémico. Cuando todo el entorno político está alentando a los jóvenes con constituciones financieras relativamente frágiles a ingresar a un mercado históricamente alto con un apalancamiento extremadamente alto, una verificación de crédito en un solo caso hará poco para prevenir una posible ola de incumplimientos sistémicos en el futuro. Cuando caiga el cortafuegos: estamos marcando el comienzo del futuro de una "ciudad política" Quizás el impacto de mayor alcance de este evento no sea el estímulo a corto plazo de los precios de la vivienda, sino la magia de Pandora que desbloquea.
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Nueva relajación de 100 mil millones, ¿seguirán subiendo los precios de la vivienda en Taiwán? Expertos advierten a los compradores primerizos que tengan cuidado de caer en la "trampa dulce".
La flexibilización del nuevo préstamo para la vivienda Qing'an por parte del gobierno parece saciar la sed de los compradores primerizos, pero en realidad puede ser un veneno envuelto en azúcar. Este artículo analiza la cadena de transferencia de riesgos entre bancos, constructores y jóvenes compradores detrás de la política, y esta apuesta en nombre de la "justicia residencial". Este artículo es para la presentación del lector y la posición no tiene nada que ver con el área en movimiento. (Sinopsis: El mercado inmobiliario de Taichung Hai Line explotó "cayó por debajo de las 3 cifras", Fang Zhong sonrió amargamente: los inquilinos pueden comprar un lugar para dormir) (Suplemento de antecedentes: la explosión del mercado inmobiliario de Taiwán "precio de apertura al cielo, transacción plana" negociando desde el 15%, ¿volverá a caer el próximo año? Esta semana, el Yuan Ejecutivo anunció que desde el 1 de septiembre, los nuevos préstamos Qingan ya no se incluirán en el límite de préstamo bajo el Artículo 72-2 de la Ley Bancaria, y el mercado parece haber escuchado el rugido del grifo que se abre repentinamente, y las acciones de la construcción en general han subido. Más de 120 mil millones de yuanes de agua viva de capital están a punto de llegar a aquellos compradores primerizos que están ansiosos debido a la "sequía hipotecaria", pero cuando levantamos esta hermosa tapa de botella, ¿olemos la fragancia de la esperanza o el vino de la crisis? Un elaborado juego de transferencia de riesgos Para entender la sutileza de este juego, primero debemos remontarnos al artículo 72-2 de la Ley Bancaria, conocido como el "Reglamento de Préstamos Inmobiliarios". Esta ley estipula que el monto total de los préstamos inmobiliarios otorgados por los bancos no puede exceder el 30% de sus depósitos totales. No se trata de una norma arbitraria, sino de un cortafuegos central construido por el sistema financiero de Taiwán después de la tormenta para evitar que los bancos concentren demasiados recursos en el sector inmobiliario y provoquen un colapso financiero sistémico en caso de reversión del mercado. Sin embargo, desde agosto de 2023, cuando se puso en marcha la nueva política de Qingan, este cortafuegos se ha visto sometido a una presión sin precedentes. Los incentivos de las tasas de interés bajas, los montos altos y los largos períodos de gracia han creado una gran demanda para la compra de viviendas. Según el Ministerio de Finanzas, en agosto de este año, los bancos de capital público tenían una acumulación de más de 13.000 casos aprobados por un total de más de 120.000 millones de yuanes. ¿Qué significa esto? Significa que el banco de acciones públicas, que es la fuerza principal del nuevo Qingan, se ha acercado a la línea roja del 30%, y el banco ha caído en el dilema de "con promesas, sin cuota". Llegados a este punto, los responsables de la formulación de políticas se enfrentan a una difícil elección: en primer lugar, mantenerse en el cortafuegos y dejar que el mecanismo del mercado se enfríe de forma natural, pero esto puede provocar una reducción del volumen de transacciones, una caída de los precios de la vivienda y un desencadenamiento de la presión política; La segunda es abrir un agujero en el cortafuegos para permitir que el agua fluya y alivie la presión frente a usted. Al final, el gobierno optó por lo segundo. Excepto para el cálculo de 72-2 artículos. A primera vista, el poder ha pasado de los "bancos sin dinero para prestar" a los compradores primerizos que "por fin pueden prestar". Pero en realidad, ¿quiénes son los verdaderos especuladores? El primero es el de los bancos bursátiles, que se liberan del dilema de "violar las reglas del cielo" y "ofender a los clientes". El segundo es la gran cantidad de vendedores en el mercado, incluidos constructores e inversores, que pueden haber necesitado reducir los precios debido al agotamiento de la liquidez del mercado, pero ahora son capaces de mantener los precios altos debido a la continua demanda de viviendas. El gobierno, por su parte, desactivó temporalmente la bomba política de los "atascos hipotecarios". Entonces, ¿dónde se traslada el riesgo? La respuesta es evidente: jóvenes compradores de viviendas que valientemente se lanzaron al mercado inspirados por la política. Se hicieron cargo de todo y pagaron el buen funcionamiento del sistema con sus ingresos durante los siguientes 30 o incluso 40 años. Esta solución aparentemente feliz es en realidad una operación perfecta para "personalizar" y "futuros" riesgos sistémicos. La capa de azúcar de la justicia residencial, la amarga medicina de la explotación generacional Si la transferencia de riesgos es la "técnica" de esta política, entonces el "Tao" detrás de ella toca un dilema moral más profundo: ¿Estamos practicando la "explotación generacional" en nombre de la "justicia residencial"? Examinemos el momento de la política. Según una serie de datos del mercado, el mercado inmobiliario de Taiwán ha mostrado signos de enfriamiento en la segunda mitad de 2024, y algunas regiones incluso esperan una corrección de precios del 7% al 15%. Los controles crediticios de los bancos centrales, combinados con la vigilancia del riesgo por parte de los propios bancos, están apretando gradualmente el grifo. Se trata de un proceso normal en el que el mercado se regula a sí mismo y devuelve los precios sobrecalentados a la racionalidad. Sin embargo, la nueva política de relajación de Qing'an, en este momento, es como un fuerte estimulante, inyectado directamente en el corazón del mercado. Interrumpió brutalmente este saludable enfriamiento y utilizó fuerzas ajenas al mercado para reavivar el fuego de la demanda. Es como un médico, frente a un paciente con fiebre alta, que no le da medicamentos para bajar la fiebre, sino que le receta analgésicos, para que se sienta bien temporalmente, pero las lesiones de abajo continúan deteriorándose. Esta capa está envuelta en la capa de azúcar de "ayudar a la juventud", pero contiene una medicina amarga. En el caso de los jóvenes que entren en el mercado a finales de 2024 y principios de 2025, es más probable que suban los precios de la vivienda a cambio de subvenciones políticas. Lo que es más mortal es que este "regalo" tiene una fecha límite. Cuando expire el nuevo subsidio de Qingan, las tasas de interés vuelvan a los niveles normales y la enorme presión de amortizar el interés principal después del final del período de gracia de cinco años, este grupo de jóvenes que "oportunistamente se suben al autobús" en un máximo histórico se enfrentará a una prueba de flujo de efectivo extremadamente severa. ¿El riesgo de cabezas cortadas se convertirá en la mecha del próximo problema social? Este es el dilema moral intergeneracional. ¿Debería un gobierno responsable optar por soportar el dolor a corto plazo del estallido de burbujas de activos a cambio de la salud del mercado a largo plazo y la equidad generacional? ¿O opta por utilizar herramientas de política para seguir "renovando" la burbuja, dejando una estructura financiera más frágil y más grande a la próxima generación? Y esta vez, la elección parece estar sesgada hacia lo segundo. ¿Es justo que utilicemos el dinero de los impuestos de hoy (los bancos públicos están respaldados por el capital universal) para subsidiar a un grupo de jóvenes para que compren activos sobrevalorados, pero que son igualmente jóvenes pero que eligen no comprar una casa, o no pueden permitírselo? ¿Se trata realmente de una "lluvia oportuna" y no de un "agente de combustión"? Por supuesto, no faltan voces de apoyo en el mercado. Argumentan que esta medida es para ayudar a los propietarios-ocupantes que realmente lo necesitan, y es una lluvia oportuna para combatir la "escasez de hipotecas". Los funcionarios también han enfatizado repetidamente que el número de solicitudes para el nuevo Qingan ha caído desde el pico, y el préstamo limitado una vez, el fortalecimiento de la información crediticia y otras facilidades de apoyo no causarán especulación. Sin embargo, es posible que estos argumentos no resistan el escrutinio. En primer lugar, la línea entre la "autoocupación" y la "inversión" se ha difuminado durante mucho tiempo en la cultura inmobiliaria de Taiwán. Cuando en una sociedad hay una expectativa general de que hay dinero y que los precios de la vivienda sólo subirán pero no bajarán, las primeras decisiones de compra de muchos jóvenes se mezclan con fuertes motivos de inversión e incluso especulativos. Su miedo no es que no haya un lugar donde vivir, sino que tienen miedo de que sea demasiado tarde para subirse al coche. La fuerte señal de la política de que "el gobierno no dejará caer el mercado inmobiliario" es precisamente el mayor catalizador de esta mentalidad especulativa. Por lo tanto, sería ingenuo afirmar que este dinero solo se destinará a necesidades "puramente ocupadas por el propietario". En segundo lugar, la llamada "el mercado se ha desacelerado, no tiene miedo al sobrecalentamiento" es aún más invertida de causa y efecto. Precisamente porque el mercado está mostrando signos saludables de enfriamiento, esta fuerte intervención parece tan peligrosa. En lugar de bajar el ganlin en tierra firme, vuelve a rociar gasolina sobre una pila de carbón que ha comenzado a enfriarse. El fuerte aumento de las acciones de la construcción después de la noticia es la reacción más honesta a la psicología de las expectativas del mercado. Esto no es "apaciguar al mercado", es "burlarse del mercado". Por último, en lo que respecta a las declaraciones de control de riesgos, como el "fortalecimiento de la información crediticia", éstas son sólo procedimientos operativos estándar para el crédito bancario. Filtra los peores casos crediticios, pero no es inmune al riesgo macroeconómico sistémico. Cuando todo el entorno político está alentando a los jóvenes con constituciones financieras relativamente frágiles a ingresar a un mercado históricamente alto con un apalancamiento extremadamente alto, una verificación de crédito en un solo caso hará poco para prevenir una posible ola de incumplimientos sistémicos en el futuro. Cuando caiga el cortafuegos: estamos marcando el comienzo del futuro de una "ciudad política" Quizás el impacto de mayor alcance de este evento no sea el estímulo a corto plazo de los precios de la vivienda, sino la magia de Pandora que desbloquea.