راتبك $90K يمكن أن يشتري منزلًا أكثر مما تظن: إليك الميزانية الحقيقية

الربح السنوي البالغ 90,000 دولار يضعك فوق متوسط دخل الأسرة في الولايات المتحدة الذي يقارب 71,000 دولار — ومع ذلك قد لا تزال سوق الإسكان تبدو بعيدة المنال. الخبر السار؟ أن هذا الراتب الذي يقارب الستة أرقام يمنحك قوة شرائية أكثر مما يدرك الكثيرون. فهم مقدار المنزل الذي يمكنك فعلاً تحمله براتب 90,000 دولار يعود إلى حسابات استراتيجية ومعرفة أين يرسم المقرضون الخطوط الحمراء مقابل أين يجب أن ترسمها لنفسك.

تحليل دخلك الشهري: أساس القدرة على التحمل

يفكر معظم الناس في رواتبهم على أساس سنوي، لكن المقرضين لا يفعلون ذلك. هم ينظرون إلى دخلك الشهري. قسم 90,000 دولار على 12، وستعمل بمبلغ 7,500 دولار شهريًا. هذا التحول في المنظور مهم لأن القدرة على تحمل تكاليف السكن هي أساسًا مسألة تدفق نقدي شهري.

وفقًا للمهنيين الماليين، فإن تخصيص 25-30% من دخلك الشهري لمصاريف السكن هو المعيار الصناعي. هذا يعني أنه يجب أن تستهدف تقريبًا 1,875 إلى 2,250 دولار شهريًا لدفعات الرهن العقاري، الضرائب العقارية، تأمين المنزل، ورسوم جمعية الملاك المشترين مجتمعة. “عند تحديد سعر المنزل، ركز على ما يمكنك فعلاً تحمله شهريًا، وليس على ما يقول لك البنك أنك تستطيع تحمله”، يوضح خبراء العقارات. “البنوك غالبًا ما توافق على قروض تتجاوز ما هو حكيم فعلاً لصحتك المالية.”

هذا الحد 25-30% هو حواجز الأمان لامتلاك منزل مسؤول على مستوى دخلك.

أسعار المنازل المستهدفة: من المحافظ إلى المتفائل

بالاعتماد على افتراضات سوق الرهن الحالية، إليك ما تظهره الحسابات عادةً لشخص يكسب 90,000 دولار سنويًا:

النهج المحافظ (25% من الدخل مخصص للسكن): يمكنك بسهولة تحمل منازل تتراوح قيمتها بين 200,000 و250,000 دولار، مع دفعات شهرية تتراوح بين 1,200 و1,400 دولار.

النهج المعتدل (28-30% مخصص): ميزانيتك الواقعية تمتد إلى 275,000 إلى 320,000 دولار، مع تكاليف سكن شهرية تتراوح بين 1,800 و2,200 دولار.

الفرق بين هذين السيناريوهين يعتمد على معدل الفائدة، حجم الدفعة الأولى، درجة الائتمان، والديون الحالية. أشار مفتش منازل معتمد ومستشار HUD إلى أن فرضية رهن لمدة 30 سنة بمعدل فائدة 7%، تجعل الدفعات الشهرية تتزايد بشكل متوقع: أسعار الشراء الأعلى تعني التزامات شهرية أعلى بشكل نسبي.

عرض المقرض مقابل ميزانيتك الذكية

هنا يكمن الخطأ الذي يقع فيه العديد من المشترين: يستخدم المقرضون مقياس يسمى نسبة الدين إلى الدخل من جهة، والذي يسمح للديون بأن تستهلك حتى 45% من دخلك الشهري. لشخص يكسب 90,000 دولار سنويًا، هذا نظريًا يسمح بـ 3,375 دولار شهريًا للمدفوعات الإجمالية للديون (بما في ذلك الرهن العقاري، قروض السيارات، ديون الطلاب، بطاقات الائتمان، النفقة على الأطفال، والنفقة الزوجية).

قد يوافقك البنك على شراء منزل بقيمة 300,000 إلى 350,000 دولار، بافتراض ديون منخفضة موجودة. لكن الموافقة لا تعني القدرة على التحمل. “فقط لأن المقرض سيوافق على قرض، لا يعني أنه يجب عليك أخذه”، يحذر خبراء العقارات. نسبة 45% تترك لك فقط 55% من دخلك للضرائب، البقالة، الرعاية الصحية، المرافق، التأمين، رعاية الأطفال، الادخار للطوارئ، والمساهمات التقاعدية. هذا ضيق.

التزم بقواعد تخصيص 25-30% للسكن بدلاً من ذلك. فهي تمنحك مساحة تنفس للنفقات غير المتوقعة وتبني هامش أمان لا يقدمه المقرضون ببساطة.

أين يذهب أعلى راتب بقيمة 90 ألف دولار: عامل الجغرافيا

الموقع يغير بشكل كبير ما يمكنك تحقيقه براتب 90,000 دولار. متوسط سعر المنزل في الولايات المتحدة يتجاوز 300,000 دولار في العديد من الأسواق، مما يجعل امتلاك منزل يبدو مستحيلًا. لكن هناك العديد من الأسواق ذات الأسعار المعقولة حيث تتألق قدرتك الشرائية.

وفقًا لأبحاث سوق الإسكان، هناك عدة مناطق تقدم بانتظام منازل بأسعار أقل من 250,000 دولار:

• بيتسبرغ، بنسلفانيا
• روتشستر، نيويورك
• ليتل روك، أركنساس
• ديترويت، ميشيغان
• دايتون، أوهايو
• بوفالو، نيويورك
• ممفيس، تينيسي
• مكالين، تكساس
• فلورنسا، أوريغون
• سانت لويس، ميزوري

هذه الأسواق تتيح لشخص يكسب 90 ألف دولار الانتقال من المستأجر إلى المالك مع الحفاظ على راحة مالية. في المناطق ذات التكاليف العالية مثل كاليفورنيا الساحلية، مدينة نيويورك، أو بوسطن، قد يتيح لك راتب 90 ألف دولار فقط الوصول إلى عقارات أصغر أو أحياء بعيدة. لكن في هذه الأسواق الوسطى والجنوبية، أنت في موقع تفاوض قوي.

الواقع الحقيقي للدفعة الأولى

حجم الدفعة الأولى يؤثر مباشرة على القدرة على التحمل الشهري. الدفعة الأولى بنسبة 20% تلغي التأمين على الرهن العقاري الخاص (PMI)، مما يوفر مئات الدولارات شهريًا. على منزل بقيمة 250,000 دولار، هذا يعني 50,000 دولار دفعة أولى — وهو أمر ممكن إذا كنت قد ادخرت. الدفعة الأولى بنسبة 10% (25,000 دولار) تبقيك في السوق مع إضافة PMI إلى دفعتك. حتى 5% دفعة أولى (12,500 دولار) تفتح الأبواب إذا كنت منضبطًا بشأن التكاليف الشهرية الأعلى قليلاً.

هناك برامج مساعدة على الدفعة الأولى موجودة في العديد من الولايات خصيصًا للمشترين ضمن نطاق دخلك. الإعفاءات الضريبية وائتمانات المشترين لأول مرة يمكن أن تخفف العبء أكثر. يراقب مكتب التعداد وHUD هذه البرامج، لذا من المفيد استكشاف ما هو متاح في ولايتك المستهدفة.

الخطوة التالية: اعرف رقمك الحقيقي

بالنسبة لراتب 90,000 دولار سنويًا، فكر بشكل واقعي في منازل تتراوح بين 220,000 و300,000 دولار، اعتمادًا على درجة الائتمان، الديون الحالية، حجم الدفعة الأولى، وأسعار الفائدة المحلية. ضمن هذا النطاق، اتجه نحو الحد الأدنى إذا كان ذلك مريحًا — فزيادة 50,000 إلى 80,000 دولار في قدرة الاقتراض يمكن أن تصبح خطيرة.

احسب رقمك الشخصي بأخذ 7,500 دولار (دخل شهري)، ضربه في 0.28 (نسبة 28%)، ثم ضرب الناتج في حوالي 150-160 (العامل الذي يحول الدفعة الشهرية إلى سعر شراء). هذا يمنحك هدفًا مخصصًا. معدلات الفائدة المختلفة وحجم الدفعة الأولى يغير الأرقام الدقيقة، لكن هذه المعادلة تبقيك على أرض الواقع.

سوق الإسكان لا يزال تحديًا، لكن كسب 90,000 دولار سنويًا يضعك في فئة المشتري الموثوق — خاصة إذا كنت استراتيجيًا بشأن الموقع، صبورًا في بحثك، ومنضبطًا في الإنفاق ضمن نطاقك المحسوب بدلاً من نطاق موافقة المقرض.