تحديد نسبة أرباحك التي يجب أن تذهب إلى الرهن العقاري الخاص بك

عندما تخطط لشراء منزل، أحد أهم الأسئلة ليس فقط عن العقار نفسه—بل عن مدى ملاءمة دفعة الرهن العقاري الشهرية لميزانيتك بشكل مريح. مستوى دخلك يؤثر مباشرة ليس فقط على مقدار المنزل الذي سيوافق المقرض على تمويله لك، ولكن أيضًا على المبلغ الذي ينبغي عليك شراؤه بشكل واقعي. بدلاً من نهج واحد يناسب الجميع، طور الخبراء الماليون عدة نماذج لمساعدة المشترين على تحديد نسبة مناسبة من الدخل الشهري يجب أن تذهب إلى دفعات الرهن العقاري.

فهم نماذج الدخل إلى الرهن العقاري الرئيسية

توصي معايير الإقراض المختلفة والمستشارون الماليون بنهجيات متنوعة، كل منها مناسب لظروف مالية مختلفة. تركز المعايير الأكثر نقاشًا على العلاقة بين تكاليف السكن ودخلك الإجمالي.

نهج 28% للأرباح

توصية أكثر تحفظًا تقترح ألا تلتزم بأكثر من 28% من إجمالي أرباحك الشهرية قبل الضرائب تجاه تكاليف السكن. تشمل هذه النسبة ليس فقط الرهن العقاري نفسه، ولكن أيضًا ضرائب العقار وتأمين مالك المنزل المجمعة في دفعة شهرية واحدة.

للتوضيح: إذا كانت أسرتك تحقق 7000 دولار شهريًا قبل الضرائب، فستحسب 28% من هذا المبلغ، والذي يساوي تقريبًا 1960 دولارًا. هذا يصبح ميزانيتك المستهدفة للسكن الشهري.

إطار 28/36

بالاعتماد على نموذج 28%، يضيف هذا الإطار طبقة أخرى من الإدارة المالية. بينما يذهب 28% نحو السكن، يجب أن تبقى الالتزامات الديونية المتبقية—بطاقات الائتمان، قروض السيارات، فواتير المرافق، وغيرها من الالتزامات—ضمن 36% من دخلك الإجمالي الشهري.

باستخدام نفس المثال البالغ 7000 دولار، سيكون لديك 2520 دولارًا متاحة (36% من الدخل) لجميع المدفوعات الديون الأخرى بخلاف الرهن العقاري البالغ 1960 دولارًا، مما يترك مساحة لإدارة التزاماتك المالية الأوسع.

نهج بديلة: نماذج 35/45 وما بعد الضرائب

يطبق بعض المقرضين معايير أكثر صرامة. نموذج 35/45 يحد من جميع ديون الأسرة—بما في ذلك الرهن العقاري—إلى 35% من الدخل الإجمالي، أو بدلاً من ذلك، 45% من دخلك الصافي (بعد الضرائب). يميل هذا النهج إلى أن يكون أكثر تقييدًا.

خيار آخر يركز على قدرتك الشرائية الفعلية باستخدام دخلك الصافي بدلاً من الأرقام الإجمالية. نموذج 25% بعد الضرائب يقيد تكاليف السكن إلى 25% فقط مما تتلقاه فعليًا بعد الخصومات. على الرغم من أن هذا النهج يوفر أقل مرونة في الإقراض، إلا أنه قد يناسب المقترضين الذين يتحملون بالفعل التزامات كبيرة مثل دفعات السيارات، القروض الطلابية، أو ديون بطاقات الائتمان.

العوامل المالية الرئيسية التي يقيمها المقرضون

لا يوافق المقرضون على القروض بناءً على نسب الدخل فقط. إنهم يفحصون الصورة المالية الكاملة من خلال عدة مقاييس حاسمة.

نسبة الدين إلى الدخل (DTI) تمثل جميع التزاماتك الديونية الشهرية مقسومة على دخلك الإجمالي الشهري. على سبيل المثال، إذا كنت تكسب 7000 دولار شهريًا وتحمل إجمالي ديون شهري قدره 2800 دولار (بما في ذلك رهن عقاري محتمل جديد)، فستكون نسبة DTI لديك 40%. يفضل معظم المقرضين أن تكون نسبة DTI بين 36% و43%، على الرغم من أن البعض قد يتجاوز ذلك اعتمادًا على ملفك الائتماني.

بالإضافة إلى النسبة، يقيم المقرضون:

• استقرار الدخل: يرغبون في سجل دخل ثابت، مع مراجعة قسائم الرواتب الحديثة والإقرارات الضريبية إذا كنت تعمل لحسابك الخاص
• الملف الائتماني: عادةً ما يفتح درجة ائتمان أقوى أبوابًا لأسعار فائدة أقل، مما يقلل مباشرة من التزامك الشهري
• مبلغ الدفعة الأولى: استثمار أكبر مقدمًا يعني قرضًا أصغر وبالتالي دفعات شهرية أقل
• عبء الديون الحالي: الالتزامات الموجودة العالية تقلل من مقدار الدين الإضافي الذي يمنحه المقرضون للرهن العقاري

حساب ما يمكنك تحمله فعليًا

بدلاً من تطبيق قاعدة النسبة فقط، قم بجرد وضعك الخاص. اجمع هذه الأرقام:

• دخل شهري من العمل ومصادر دخل إضافية (قبل وبعد الضرائب)
• إجمالي الالتزامات الشهرية: الحد الأدنى لبطاقات الائتمان، قروض السيارات، قروض الطلاب، القروض الشخصية، وأي ديون متكررة أخرى
• الدفعة المقدمة المتاحة: الأموال التي يمكنك الالتزام بها مقدمًا لتقليل مبلغ الرهن العقاري
• الوضع الائتماني: سواء كنت تضع نفسك للحصول على أسعار فائدة ممتازة أو تعمل على تحسين ملفك

يجب أن يعكس نموذج النسبة الذي تختاره واقعك المالي الشخصي. قد يتمكن شخص يحمل ديونًا قليلة من العمل براحة عند مستوى 28/36، بينما قد يحتاج شخص آخر لديه التزامات كبيرة إلى نموذج 25% بعد الضرائب للحفاظ على راحة مالية حقيقية.

استراتيجيات للحفاظ على دفعة السكن في نطاق السيطرة

من المحتمل أن تمثل دفعتك الشهرية أكبر نفقاتك، لذا فإن تحسين هذا الرقم مهم جدًا.

قم بضبط معايير بحثك عن المنزل: لست بحاجة لشراء بأقصى سعر يوافق عليه المقرضون. اختيار عقار أقل تكلفة يترجم مباشرة إلى دفعات شهرية أقل.

زد من دفعتك المقدمة: ادخار المزيد من الأموال للدفعة الأولى يعني تمويل أقل، مما يقلل من التزامك الشهري وقد يلغي تكاليف التأمين الخاص على الرهن العقاري.

حسن من ملفك المالي قبل التقديم: سداد الديون الحالية يحسن نسبة DTI ودرجة الائتمان، مما قد يؤهلك لأسعار فائدة أقل من المقرضين. حتى التخفيضات الصغيرة في المعدلات تتراكم وتوفر مدفوعات شهرية ذات معنى.

التكلفة الكاملة لامتلاك المنزل

تمثل دفعة الرهن العقاري جزءًا واحدًا فقط من مصروفات امتلاك المنزل. ضع في اعتبارك هذه التكاليف التي غالبًا ما تُغفل عند تقييم ميزانيتك:

الصيانة والإصلاحات: يتطلب كل منزل صيانة مستمرة، من الصيانة الموسمية إلى الإصلاحات غير المتوقعة. خصص ميزانية لاستبدال السقف، صيانة نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء، مشاكل السباكة، والبلى العام.

العناية بالحديقة والتنسيق: ما لم تغطِ المجتمع الخاص بك هذه الخدمات، أنت مسؤول عن العناية بالحديقة، وصيانة المناظر الطبيعية، والتنظيف الموسمي.

تحسينات المنزل: بجانب الإصلاحات الضرورية، قد ترغب في ترقية مثل أجهزة جديدة، تجديد الحمامات، أو تحسينات خارجية. عند مراجعة فحوصات المنزل، استخدم المشكلات المحددة كوسائل تفاوض لخفض سعر الشراء.

المرافق والخدمات: فواتير الكهرباء، الماء، الإنترنت، وربما صيانة المسبح تضيف إلى تكاليف السكن المنتظمة.

فهم النطاق الكامل لمصاريف الملكية يساعدك على اختيار نسبة الرهن العقاري التي تترك مساحة في ميزانيتك لهذه التكاليف الحتمية. إن نسبة دفعتك للسكن مهمة، لكن قدرتك على إدارة الصورة المالية الكاملة لامتلاك المنزل أهم أيضًا.