فهم اتفاقيات حقوق الملكية المنزلية: ما هو اتفاق حقوق الملكية المنزلية وكيف يعمل؟

إذا كنت تتساءل “ما هو اتفاق حقوق الملكية المنزلية”، فأنت لست وحدك. لقد اكتسب هذا الخيار التمويل الناشئ شعبية كبديل لأصحاب المنازل الذين يواجهون صعوبة في التأهل لمنتجات الإقراض التقليدية. على عكس قروض حقوق الملكية المنزلية أو HELOCs، فإن ترتيب مشاركة حقوق الملكية المنزلية يعمل بمبدأ مختلف تمامًا—أنت تقترض مقابل قيمة المنزل المستقبلية، وليس حقوق الملكية الحالية.

الآليات الأساسية: ما الذي يميز اتفاق حقوق الملكية المنزلية

فما هو اتفاق حقوق الملكية المنزلية حقًا؟ ببساطة: تتلقى مبلغًا نقديًا من شركة استثمار، وفي المقابل، تمنحهم حصة في تقدير أو انخفاض قيمة منزلك في المستقبل. هذا ليس قرضًا تقنيًا، مما يعني أنك لن تواجه دفعات شهرية أو رسوم فائدة—وهو انحراف كبير عن التمويل التقليدي لحقوق الملكية المنزلية.

يتم تثبيت نسبة مشاركة حقوق الملكية مقدمًا، ويتم حسابها بناءً على تقييم منزلك الحالي (المحدد بواسطة مقيم خارجي)، ووضع حقوق الملكية الحالي لديك، والموقع الجغرافي، والجدارة الائتمانية. قد تقوم الشركة بعد ذلك بتعديل القيمة المقدرة لتحديد قيمة بداية، والتي تصبح أساس اقتراضك وتوفر حماية للمستثمرين ضد انخفاض محتمل في قيمة المنزل.

إليك الفرق الرئيسي عن منتجات حقوق الملكية المنزلية الأخرى: استراتيجيتك للخروج ليست مجرد سداد مبلغ ثابت بالإضافة إلى الفائدة. بدلاً من ذلك، عندما ينتهي الاتفاق—عادة بين 10 و30 سنة اعتمادًا على المزود—تسوي التزامك إما ببيع العقار أو بشراء حصة المستثمر في حقوق الملكية.

الملكية ووضع الرهن: ما تحتفظ به، وما تشاركه

لنكن واضحين: أنت تحتفظ بالملكية الكاملة لمنزلك. ما يتغير هو أن رهنًا يُوضع على العقار، مما يضع شركة الاستثمار في المركز الثاني إذا كان لديك رهن عقاري. هذا يعني أنه خلال عملية الحجز على العقار، يحصل المقرض على الدفع أولاً، ثم يتلقى شريك حقوق الملكية حصته.

تحافظ على حق البيع في أي وقت قبل انتهاء الاتفاق. ومع ذلك، بمجرد البيع أو الوصول إلى تاريخ الانتهاء، ستحتاج إلى التسوية مع شركة الاستثمار باستخدام عائدات البيع، أو إعادة تمويل المنزل، أو مبيعات الأصول، أو المدخرات المتراكمة.

حساب ما ستدينه في النهاية

القيمة النهائية—وبالتالي، ما تدفعه للمستثمر—يعتمد على سعر بيع منزلك أو التقييم الجديد. يتلخص التزامك الفعلي كما يلي:

إذا زاد قيمة منزلك: تدفع للشركة إما نسبة من القيمة النهائية للمنزل أو نسبة من أرباح التقدير.

إذا بقيت قيمة المنزل ثابتة: عادةً ما تدين بنسبة من القيمة النهائية أو المبلغ النقدي المقدم أصلاً.

إذا انخفضت قيمة المنزل: تختلف الالتزامات الدفع—قد تدين بنسبة من القيمة النهائية، أو بجزء من الأموال المودعة أصلاً، أو ربما لا شيء، اعتمادًا على شروط العقد.

تفصيل التكاليف: ما الذي يجب أن تخصص له ميزانية

فهم ما هو اتفاق حقوق الملكية المنزلية يعني فهم هيكل رسومه. توقع هذه التكاليف النموذجية عند بدء الاتفاق:

• رسوم الإنشاء: 3% إلى 5% من مبلغ حقوق الملكية المقدم

• خدمات التقييم: $200 حتى 1,250 دولار

• فحص العقار: $650 حتى 1,050 دولار

• أعمال العنوان: $200 حتى $900

• إدارة حساب الضمان: $250 حتى $500

عند الخروج، من المحتمل أن تواجه جولة أخرى من التقييم، والفحص، وتكاليف العنوان/الضمان. إذا كنت تبيع، تنطبق أيضًا عمولات العقارات على وكيلك. لهذا السبب، فإن مقارنة عدة مزودين ومقارنة الخيارات مع القروض التقليدية لحقوق الملكية المنزلية أو HELOCs منطقية من الناحية المالية—تختلف التكاليف بشكل كبير حسب الموقع، وخصائص العقار، ونهج كل شركة في التقييم.

أين يمكن الوصول إلى هذه الاتفاقيات

لن تظهر اتفاقيات مشاركة حقوق الملكية المنزلية في بنوكك المحلية، أو اتحاد الائتمان، أو من خلال المقرضين العقاريين التقليديين. بدلاً من ذلك، تهيمن الشركات المدعومة من رأس المال المغامر على هذا المجال، مع قيود جغرافية تمثل عائقًا رئيسيًا. حتى بداية 2024، لا تزال التوافرية غير متساوية في جميع أنحاء البلاد.

Aspire تعمل في خمس ولايات: كاليفورنيا، كولورادو، فلوريدا، ماساتشوستس، وواشنطن.

HomePace تخدم تسع مناطق: أريزونا، كولورادو، إلينوي، مينيسوتا، نورث كارولينا، أوهايو، تينيسي، يوتا، وواشنطن.

HomeTap تصل إلى 16 ولاية بما في ذلك أريزونا، كاليفورنيا، فلوريدا، ميشيغان، مينيسوتا، نيفادا، نيوجيرسي، نيويورك، نورث كارولينا، أوهايو، أوريغون، بنسلفانيا، ساوث كارولينا، يوتا، فيرجينيا، وواشنطن.

Point تمتد إلى 26 ولاية بالإضافة إلى واشنطن العاصمة، وتوفر أوسع تغطية مع وجود في أريزونا، كاليفورنيا، كولورادو، كونيتيكت، فلوريدا، جورجيا، هاواي، إلينوي، إنديانا، ماريلاند، ماساتشوستس، ميشيغان، مينيسوتا، ميسوري، نيوجيرسي، نيويورك، نورث كارولينا، أوهايو، أوريغون، بنسلفانيا، ساوث كارولينا، تينيسي، يوتا، فيرجينيا، وواشنطن، وويسكونسن.

Splitero تركز على خمس ولايات غربية: كاليفورنيا، كولورادو، أوريغون، يوتا، وواشنطن.

Unison تخدم 29 ولاية وواشنطن دي سي، مما يجعلها خيارًا واسع النطاق: أريزونا، كاليفورنيا، كولورادو، ديلاوير، فلوريدا، إلينوي، إنديانا، كانساس، كنتاكي، ماساتشوستس، ميشيغان، مينيسوتا، ميسوري، نبراسكا، نيفادا، نيوجيرسي، نيو مكسيكو، نيويورك، نورث كارولينا، أوهايو، أوريغون، بنسلفانيا، رود آيلاند، ساوث كارولينا، تينيسي، يوتا، فيرجينيا، وواشنطن، وويسكونسن.

Unlock تقدم خدماتها عبر 14 ولاية: أريزونا، كاليفورنيا، كولورادو، فلوريدا، ميشيغان، نيوجيرسي، نورث كارولينا، أوريغون، بنسلفانيا، ساوث كارولينا، تينيسي، يوتا، فيرجينيا، وواشنطن.

متى يكون اتفاق حقوق الملكية المنزلية منطقيًا

الجاذبية الأساسية لما هو اتفاق حقوق الملكية المنزلية بسيطة: الوصول إلى رأس المال عندما تغلق أبواب الإقراض التقليدية. سواء كنت تفتقر إلى دخل كافٍ، أو لا تؤهلك الائتمانات، أو لديك تدفق نقدي غير كافٍ للتمويل التقليدي، فإن هذه الاتفاقيات تمثل طوق نجاة محتمل.

ومع ذلك، فإن المقايضة هي التخلي عن جزء من الارتفاع المستقبلي لمنزلك. أنت أيضًا تلتزم بالتزام قد يكون طويل الأمد (حتى ثلاثة عقود مع بعض المزودين)، وتواجه خطر البيع القسري إذا لم تتمكن من السداد عند نضوج الاتفاق.

قبل الالتزام، قدم طلبات لعدة مزودين لاتفاق حقوق الملكية المنزلية واستكشف تمويلات بديلة مثل القروض التقليدية لحقوق الملكية المنزلية. قارن التكاليف الإجمالية، والشروط، والتداعيات عبر الخيارات لاتخاذ قرار مستنير يتوافق مع ظروفك المالية وأهدافك طويلة الأمد في ملكية المنزل.