صناديق الاستثمار العقاري (REITs) على العقارات المؤجرة: لماذا يختار المستثمرون في عام 2026 العقارات المدعومة بالأرباح بدلاً من ذلك

مشكلة الدخل السلبي مع الملكية المباشرة

تتضمن قرارات المالية في بداية السنة الجديدة غالبًا هدفًا واحدًا: توليد دخل سلبي. يفكر الكثيرون في شراء عقار للإيجار، لكن هذا النهج يحمل تعقيدات خفية. متطلبات رأس مال عالية مقدمًا، متاعب إدارة المستأجرين، مسؤوليات الصيانة، ومخاطر الشغور في السوق يمكن أن تحول بسرعة مصدر الدخل إلى عبء. ماذا لو كانت هناك طريقة أفضل؟

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) تقدم تعرضًا لعقارات على مستوى المؤسسات دون عبء العمليات. بدلاً من إدارة عقارات فردية عبر مناطق مترو مختلفة، يمكن للمستثمرين امتلاك حصص في محافظ مدارة بشكل احترافي مع متطلبات رأس مال منخفضة.

Invitation Homes: تركيز متنوع على المناطق الحضرية

Invitation Homes (NYSE: INVH) تعمل في أسواق الإيجار المنزلي الأحادي مع نطاق مذهل. تدير الشركة أكثر من 86,000 منزل مملوك، وتشرف على أكثر من 16,000 عقار من طرف ثالث، وتحافظ على مصالح في مشاريع مشتركة في 8,000 وحدة إضافية. تمتد هذه الحافظة عبر عدة مناطق مترو ذات نمو مرتفع — الأسواق التي تم اختيارها خصيصًا للهجرة السكانية والنمو الوظيفي فوق المتوسط.

الأرقام مهمة هنا. بسعر حوالي $30 لكل سهم، أنت تصل إلى مجموعة متنوعة من العقارات المؤجرة مقابل جزء بسيط من تكاليف الملكية المباشرة. يترجم توزيعه الربعي البالغ 0.30 دولار للسهم ($1.20 سنويًا) إلى عائد بنسبة 4.3% — مما يعني أن استثمار بقيمة 10,000 دولار يولد $430 دخل أرباح سنوي. رفعت الشركة الأرباح بنسبة 3.4% في ديسمبر، ممتدة سجل زياداتها السنوية منذ طرحها للاكتتاب العام في 2017.

ما الذي يدفع النمو المستقبلي؟ ارتفاع معدلات الإيجار مع انتهاء عقود الإيجار القديمة بمعدلات أعلى، الاستحواذ المستمر على العقارات من الأسواق المفتوحة وبنّائي المنازل، وتوسيع منصة الإدارة من طرف ثالث. هذه المحركات تضع الـREIT في موقع يمكنه من الحفاظ على مسار نمو الأرباح.

Realty Income: لعبة الاستقرار

Realty Income (NYSE: O) تتبع نهجًا مختلفًا، مركزة على العقارات التجارية بدلاً من السكنية. تمتد الحافظة لأكثر من 15,500 عقار عبر الولايات المتحدة وأوروبا — تجزئة، صناعات، ألعاب، ومراكز بيانات — جميعها مؤجرة لمستأجرين كبار مثل FedEx، Home Depot، وWalmart بموجب عقود إيجار صافية طويلة الأمد.

لماذا يهم هيكل الإيجار؟ العقود الصافية تنقل مسؤولية الصيانة، الضرائب، والتأمين إلى المستأجرين، مما يخلق تدفقًا نقديًا متوقعًا بعيدًا عن عمليات العقار.

توزيعات شهرية بقيمة 0.27 دولار للسهم ($3.24 سنويًا) تتيح عائدًا بنسبة 5.7% عند الأسعار الأخيرة أقل من 60 دولارًا. لكن القصة الحقيقية هي الاستمرارية: 133 زيادة في الأرباح منذ 1994، مع 113 زيادة ربع سنوية متتالية بمعدل نمو سنوي مركب 4.2%. هذا عقود من الدخل المركب.

محركات النمو تشمل زيادات الإيجار التعاقدية المضمنة في العقود الحالية، استحواذات العقارات من خلال صفقات البيع والإيجار، الشراكات التنموية، واستثمارات الائتمان العقاري. الـREIT لا يعتمد على انخفاض معدلات الر capitalization أو ارتفاع قيمة العقارات — بل يحقق الدخل من خلال التزامات المستأجرين.

الملكية المباشرة للعقارات مقابل استثمار الـREIT: المقايضة

امتلاك عقار للإيجار يوفر السيطرة والرافعة المالية لكنه يتطلب مشاركة نشطة. فحص المستأجرين، تنسيق الصيانة، فترات الشغور، والتحسينات الرأسمالية تستهلك الوقت واحتياطيات النقد. مستأجر سيء أو إصلاح كبير غير متوقع يمكن أن يقضي على سنوات من الأرباح.

الـREIT تلغي هذه المخاطر التشغيلية. تكاليف دخول أقل ($30-60 سعر السهم مقابل أكثر من 300,000 دولار لمنزل)، الهدوء الحقيقي، والتنويع الفوري عبر المناطق وأنواع المستأجرين يخلق بناء ثروة أكثر توقعًا. بينما قد تتفوق العقارات الفردية، فإن احتمالية الأداء الضعيف عبر المخاطر المركزة كبيرة.

قرار المستثمر لعام 2026

بالنسبة لأولئك الذين ي prioritise استمرارية التدفق النقدي وقلة عبء الإدارة، توفر Invitation Homes و Realty Income بدائل مقنعة للاستثمار المباشر في العقارات. كلا الـREITs تقدم توزيعات شهرية أو ربع سنوية، وتعرض تاريخ نمو الأرباح، وتتطلب استثمار رأس مال يتناسب مع معظم محافظ المستثمرين — بغض النظر عن المنطقة الحضرية التي تتواجد فيها أو مخاوف توقيت دورات السوق العقارية.