نقطة تحول سوق الرهن العقاري: لماذا قد يكون عام 2026 عامًا حاسمًا لاستثمارات الرهن العقاري التجاري

يعيد التحول الدراماتيكي في تكاليف الاقتراض تشكيل أساسيات التمويل العقاري. مع اقترابنا من نهاية عام 2025، يقف تمويل الرهن العقاري عند مفترق طرق حاسم: انخفض سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا إلى 6.15% بنهاية العام، منخفضًا من 6.91% قبل اثني عشر شهرًا، وفقًا لبيانات فريدي ماك. يمثل هذا تحولًا مهمًا بعد نصف أول مؤلم شهد فيه المعدلات ارتفاعًا فوق 7%، مما قمع الطلب على الإسكان طوال الربيع. القصة في النصف الأخير من 2025 مختلفة تمامًا. منذ منتصف سبتمبر، استقرت المعدلات حول 6.2%، مدفوعة بتحول الاحتياطي الفيدرالي نحو التيسير النقدي. هذا التعديل يعكس بالفعل تأثيره على أسواق الإسكان، حيث يساهم التباطؤ في ارتفاع الأسعار مع انخفاض تكاليف الاقتراض في إعادة إشعال اهتمام المشترين. كانت فترة من الركود المطول في السوق تظهر الآن علامات على زخم التعافي مع دخولنا عام 2026.

ظهور فرصة الرهن العقاري التجاري

يخلق هذا بيئة سعر فائدة جذابة لصناديق الاستثمار العقاري بالرهن (مREITs). مع تطبيع ظروف الإقراض وتسارع حجم المعاملات، يضع المستثمرون المؤسسيون أنفسهم لاقتناص المكاسب في أدوات التمويل العقاري المتخصصة. يساهم ضغط الفارق في أسواق الرهن العقاري الوكالة، جنبًا إلى جنب مع ارتفاع حجم الإصدارات وأنشطة إعادة التمويل، في تمكين عدة لاعبين رئيسيين من تقديم أداء مالي محسّن.

إلينجتون فاينانشال (EFC) تعمل عبر طيف واسع من أصول الائتمان العقاري. تضع الشركة رأس مال في قروض الرهن العقاري السكنية والتجارية، والمنتجات المضمونة، وأدوات الائتمان الاستهلاكي، واستراتيجيات المشتقات. ما يميز EFC هو نهجها القوي في إدارة المحافظ: تنويع التعرض بين الإقراض السكني والتجاري، وتطبيق استراتيجيات تحوط نشطة، وقنوات تمويل متعددة تقلل بشكل جماعي من المخاطر النظامية. تواصل محرك إصدار القروض في المنظمة — خاصة منصة الجسر للرهن العقاري التجاري، وبرامج الرهن العقاري العكسي المملوكة، وإصدارات الرهن الثانوي المغلقة — توليد تدفقات أرباح ثابتة. تحافظ EFC على ملف ديون مديونية منضبط مع الحفاظ على قيمة الدفتر في فترات التقلب. يبلغ عائد الأرباح الحالي 11.3%، مع ثلاث سنوات متتالية من زيادات التوزيعات. تتوقع التقديرات الإجماعية نمو الأرباح بنسبة 25.3% على أساس سنوي في 2025، وتباطؤ إلى 1.6% في 2026. يحمل السهم تصنيف زاكز رقم #2 (شراء).

أنالي كابيتال مانجمنت (NLY) تتبع نظرية استثمار تكاملية تركز على الانضباط في اختيار الأصول وكفاءة رأس المال. يدمج المحفظة الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التقليدية — التي توفر حفظ رأس المال — مع تعرض انتقائي للأصول ذات التركيز على الائتمان والتي تعزز العائد. يوسع NLY مؤخرًا استراتيجيته في حقوق خدمة الرهن العقاري (MSRs) من خلال علاقات الشراكة، مما يزيد من إمكانات أرباحه خارج نطاق الفارق التقليدي. يساهم هذا النهج في تنويع المنصة من مخاطر التركيز، مع تمكينها من استغلال الفرص خلال دورات السوق. يبلغ عائد التوزيع حاليًا 12.2%، مع زيادة واحدة خلال السنوات الخمس الماضية. تتوقع التقديرات نمو الأرباح بنسبة 7.4% في 2025 و1.5% في 2026. تحمل أنالي تصنيف زاكز رقم #3 (احتفاظ).

نكس بوينت للتمويل العقاري (NREF) تركز على الائتمان العقاري التجاري، وتمويل الإسكان متعدد الأسر، وتوريق الإيجارات للأسر المفردة. تقوم الشركة بإصدار مراكز الرهن العقاري الأولى، والهياكل الوسيطة، والأسهم الممتازة، والتمويلات البديلة عبر أسواقها المستهدفة. تظهر NREF ثقة في أساسيات الإسكان على المدى الطويل، خاصة في العوامل الداعمة لممتلكات الإيجار متعددة الأسر والأسر المفردة. من خلال إصدار مراكز مضمونة جديدة وإدارة ملفات الالتزامات، تحافظ المنظمة على مرونة تشغيلية عبر دورات أسعار الفائدة. يصل عائد التوزيع إلى 14.2%، مدعومًا بثلاث زيادات في التوزيعات خلال خمس سنوات. تتوقع التقديرات نمو الأرباح بنسبة 1.7% في 2025 و6.3% في 2026. تحمل NREF تصنيف زاكز رقم #3.

الاستعداد لانتعاش الرهن العقاري التجاري

يضع تقارب معدلات الرهن العقاري الطبيعية، واستقرار تقييمات المنازل، وعودة نشاط المشترين، الأساس لقصّة تعافي في 2026. للمستثمرين الباحثين عن التعرض لهذا الانتعاش الدوري، تقدم أدوات mREIT الثلاثة المذكورة أعلاه استراتيجيات متميزة عبر أسواق الرهن العقاري التجاري والإسكان، مع ملفات توزيعات أرباح ومسارات أرباح مميزة، مما يجعلها في وضعية للاستفادة من تحسن السوق.