بناء ثروة عقارية: لماذا تستحق استثمارات صناديق الاستثمار العقاري (REIT) اهتمامك الآن

السردية الانتعاشية لصناديق الاستثمار العقاري (REIT)

تغيرت مشهد الاستثمار. بعد فترة طويلة من انخفاض معدلات الفائدة بشكل مخيب للآمال وأدت إلى خفض العوائد على أدوات الاستثمار العقاري، تتجه الظروف الآن في اتجاه جديد. بالنسبة لأولئك الذين قضوا سنوات وهم يراقبون تقلبات محافظ الأسهم الخاصة بهم بشكل كبير، أو الذين ظلوا بشكل رئيسي مع الأسهم الفردية وصناديق المؤشرات، فإن هذه اللحظة تمثل بديلاً مثيرًا يستحق النظر الجدي.

لقد تم إخفاء صناديق الاستثمار العقاري—المعروفة باسم REIT—بهدوء عن الأضواء من قبل الأسهم التقليدية في السنوات الأخيرة. لكن ربما يكون هذا الفصل قد انتهى. ارتفاع معدلات الفائدة، جنبًا إلى جنب مع الأسس الهيكلية لقطاع العقارات، يخلق ظروفًا قد تجعل استثمار REIT مرة أخرى حجر الزاوية لمحافظ الدخل.

فهم REITs: أكثر من مجرد عقارات

في جوهرها، REITs بسيطة بشكل مخادع: تتداول مثل الأسهم في البورصات الرئيسية، ولكن بدلاً من امتلاك المصانع أو العمليات التجارية، تتحكم في العقارات التي تنتج دخلًا. من مجمعات الشقق الواسعة إلى وحدات التخزين ذات التحكم المناخي، ومن أبراج المكاتب الممتازة إلى مراكز التسوق والفنادق المزدحمة، تولد هذه الصناديق إيرادات من خلال تأجير المساحات للمستأجرين.

السحر يكمن في هيكلها الضريبي. تفرض اللوائح الفيدرالية أن توزع REITs ما لا يقل عن 90% من الأرباح الصافية مباشرة على المساهمين كأرباح موزعة—وهذا هو الفرق الرئيسي: يتجاوز هذا الدخل الضرائب على مستوى الشركات. النتيجة؟ يحتفظ المستثمرون بمزيد من النقود الفعلية مقارنة بما يتلقونه من أسهم الأرباح التقليدية التي تواجه الازدواج الضريبي.

ومن المثير للاهتمام، أن إعادة استثمار الأرباح يعزز من أداء استثمار REIT مقارنة بمؤشر S&P 500 على مدى فترات طويلة. تقول البيانات: على مدى أكثر من 20 عامًا، ظل مؤشر FTSE Nareit All Equity REIT يتفوق باستمرار على السوق العام. ومع ذلك، فإن العقد الأخير سرد قصة مختلفة. بلغ متوسط عائدات S&P 500 السنوية 11.1% مقابل 7.2% لـ REITs على مدى السنوات العشر الماضية. وكانت المقارنة على مدى خمس سنوات أكثر تباينًا: 15.3% لمؤشر S&P 500 مقابل 5.5% فقط لـ REITs. ويعود هذا الاختلال مباشرة إلى فترة غير معتادة من معدلات فائدة منخفضة تاريخيًا.

ثلاث فرص استثمارية في REIT تستحق النظر

Realty Income: آلة الأرباح الشهرية

عند دخولك إلى معظم المواقع التجارية الأمريكية، من المحتمل أنك تقف على ممتلكات مملوكة بواسطة Realty Income (NYSE: O). مع أكثر من 15,500 عقار تجزئة تمتد على مساحة 349 مليون قدم مربع، تدير هذه REIT واحدة من أكثر قوائم المستأجرين تنوعًا في البلاد. تشمل عملائها أسماء تجارية قوية مثل 7-Eleven، Dollar General، Family Dollar، FedEx، Home Depot، وWalmart.

الأرقام مثيرة للإعجاب. معدل الإشغال بنسبة 98.7% حتى الربع الثالث يمثل كفاءة رائدة في السوق. لكن هذه الإحصائيات تتضاءل أمام بطاقة الاتصال الحقيقية لـ Realty Income: الثبات المستمر. هذه الشركة وزعت أرباحًا شهرية لمدة 55 سنة متتالية—وليس ربع سنوية، وليس سنوية، بل شهريًا، كساعة حائط. والأكثر إثارة للدهشة، أن كل ربع سنة على مدى الـ 28 سنة الماضية شهد زيادة في إجمالي المدفوعات.

عائد الأرباح المتوقع حاليًا هو 5.7%. بالنسبة لمعظم المستثمرين المعتادين على عوائد قريبة من الصفر على حسابات التوفير، فإن هذا وحده يبرر النظر. لكن النمط التاريخي يشير إلى أن مسار نمو الأرباح هذا يجب أن يستمر لسنوات قادمة. عندما تجمع بين الاستقرار، وتوليد الدخل، والالتزام المثبت بعوائد المساهمين، فإن قلة من الاستثمارات تتفوق على جاذبية Realty Income لبناء الثروة من خلال التدفق النقدي السلبي.

American Tower: الرهان على نمو البنية التحتية اللاسلكية

انتشرت أبراج الهواتف المحمولة بشكل لافت لدرجة أن القليل من الناس يتوقفون للتفكير في الملكية. American Tower (NYSE: AMT) تدير حوالي 42,000 موقع برج في الولايات المتحدة، مع أكثر من 1,200 منشأة قيد التطوير بموجب اتفاقيات. بدلاً من امتلاك الأبراج نفسها، تتعاقد شركات الاتصالات الكبرى—مثل Verizon وAT&T وغيرها—مع متخصصين مثل American Tower للوصول إليها.

تتمحور فرضية استثمار REIT هنا حول النمو الحتمي. حققت الربع الثالث من عام 2025 إيرادات بقيمة 2.7 مليار دولار، مما يمثل زيادة بنسبة 7.7% على أساس سنوي، ويمتد على مسار نمو مستمر لعقود. وتقديرات الصناعة من Global Market Insights تتوقع أن يتوسع قطاع بنية البيانات العالمية بمعدل سنوي قدره 13.4% حتى عام 2034—متجاوزًا بكثير معدلات النمو الاقتصادي العامة.

يبدو أن عائد الأرباح المتوقع الحالي بنسبة 4% غير ملحوظ على السطح. ومع ذلك، فكر في التوازن المضاد: الأمريكيون لا يتخلون عن التكنولوجيا المحمولة. وإذا كان هناك شيء، فإن أنماط الاستهلاك تزداد فقط. تتوقع التوقعات الصناعية من 5G Americas أن تتزايد الأجهزة الخلوية المتصلة من 278 مليون حاليًا إلى 459 مليون بحلول عام 2030—أي توسع بنسبة 65% خلال خمس سنوات. يضمن سباق التسلح في البنية التحتية أن الطلب على أصول American Tower سيظل قويًا إلى أجل غير مسمى.

Digital Realty Trust: لعبة مراكز البيانات بالذكاء الاصطناعي

من بين الثلاثة مرشحين للاستثمار في REIT هنا، تقدم Digital Realty Trust (NYSE: DLR) على الأرجح أكبر فرصة للنمو السريع. تدير الشركة أكثر من 300 منشأة لمراكز البيانات حول العالم، وتخدم أكثر من 5000 عميل مؤسسي. مع ظهور الذكاء الاصطناعي كالنموذج الحاسم للحوسبة في العصر، أصبح الطلب على بنية تحتية للبيانات المتخصصة القادرة على دعم الذكاء الاصطناعي شبه لا يُشبع.

عكست نتائج الربع الثالث هذا الاتجاه المواتي. ارتفعت الإيرادات بنسبة 10% إلى 1.6 مليار دولار، مما يجعل الشركة على مسار لتحقيق 21 سنة متتالية من توسع الإيرادات. تتوقع التقديرات من Global Market Insights أن يتوسع قطاع بنية البيانات العالمي بمعدل سنوي قدره 13.4% حتى عام 2034—متجاوزًا بكثير معدلات النمو الاقتصادي العامة.

يبدو أن عائد الأرباح الحالي البالغ 3.1% متواضع من الظاهر. اختارت الشركة عمدًا الاحتفاظ بالأرباح بدلاً من زيادتها بشكل عدواني منذ 2022، وبدلاً من ذلك استثمرت رأس المال في توسعة الشبكة واستثمارات الأجهزة. يضع هذا التخصيص الحكيم لرأس المال خلال فترة ارتفاع تكاليف البنية التحتية شركة Digital Realty في وضعية جيدة لإعادة بدء نمو الأرباح، مع توسع الهوامش ودخول آلة توليد النقد في وضعية عالية الأداء.

لماذا الآن؟ توقيت استثمارك في REIT

كان الأداء الضعيف تاريخيًا لاستثمار REIT مقارنة بالأسهم نتيجة مباشرة لبيئة سياسة نقدية استثنائية. معدلات الفائدة التي تم قمعها بشكل مصطنع، والتي استمرت لأكثر من عقد، شوهت بشكل أساسي ديناميكيات التقييم عبر جميع فئات الأصول. استفادت الأسهم بشكل غير متناسب.

لقد انتهى ذلك العصر. عادةً، يؤدي ارتفاع معدلات الفائدة إلى تفوق REIT، حيث يصبح الدخل الذي يولدونه أكثر جاذبية ويبرره ظروف السوق. ومع وجود محفزات النمو المحددة التي تواجه كل من هذه الصناديق الثلاثة—استقرار التجزئة، توسعة البنية التحتية اللاسلكية، والطلب على البيانات المدفوع بالذكاء الاصطناعي—يُشير تلاقي العوامل الكلية والجزئية إلى أن استثمار REIT يستحق اهتمامًا متجددًا في المحافظ.

تظل الدروس من تاريخ الاستثمار خالدة: بعد مرور فترات كافية، تعود معظم الأصول إلى معاييرها طويلة الأمد. بالنسبة للمستثمرين الذين أغفلوا أدوات الاستثمار العقاري، فإن الآن هو الوقت المنطقي لإعادة تقييم دورها ضمن محفظة متنوعة. تقدم هذه الثلاثة REITs تعرضات قطاعية مميزة مع الحفاظ على يقين الأرباح وفعالية الضرائب التي تجعل استثمار REIT جذابًا للمشاركين الباحثين عن الدخل.