مقارنة رموز الأسهم العقارية ذات العائد التوزيعي: أي صندوق استثمار عقاري (REIT) يقدم قيمة أفضل للمستثمرين على المدى الطويل؟

فهم REITs في سوق اليوم

لقد أظهرت قطاع صناديق الاستثمار العقاري (REITs) مرونة ملحوظة بعد السنوات الصعبة من 2022-2023. خلال الربع الأول إلى الثالث من عام 2025، سجلت REITs الموجهة للتجزئة معدل عائد متوسط قدره 6.9%، مما يشير إلى أن مخاوف المستثمرين بشأن جدوى التجزئة الفعلية كانت في الغالب مبكرة جدًا. أطلقت جائحة COVID-19 مخاوف من أن التجارة الإلكترونية ستؤدي إلى تآكل المتاجر التقليدية، في حين أن ارتفاع أسعار الفائدة ضغط لاحقًا على اقتصاديات REITs. ومع ذلك، على الرغم من هذه الرياح المعاكسة، لم تنجُ فقط شركات العقارات المدارة بشكل جيد—بل ازدهرت.

لا تزال REITs جذابة بشكل خاص للمستثمرين الباحثين عن الدخل بسبب متطلبها الهيكلي لتوزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين. هذا الوضع المعفى من الضرائب، جنبًا إلى جنب مع إدارة محترفة للعقارات وقواعد مستأجرين متنوعة، يخلق أساسًا مقنعًا لبناء تدفقات دخل سلبي.

اثنان من قادة REITs التجزئة: الأداء التشغيلي وسجلات الأرباح

عند تقييم رموز الأسهم العقارية في قطاع التجزئة، يظهر اسمان باستمرار كأفضل أداء: شركة Realty Income و NNN REIT. كلا الشركتين تظهران مؤشرات تشغيلية مثيرة للإعجاب وتاريخًا طويلًا في مكافأة المساهمين.

Realty Income تدير محفظة واسعة تتجاوز 15,500 عقار، مع حوالي 80% من دخل الإيجار يأتي من المستأجرين في قطاع التجزئة. تشمل مزيج المستأجرين لديها سلاسل البقالة (11% من المحفظة)، والمتاجر المريحة (10%)، وتجار التجزئة في مجالات تحسين المنزل والخصم. أكبر عملائها—Dollar General، Walgreens، Home Depot، وWalmart—يمثلون تجار التجزئة للسلع الأساسية والثابتة التي تظهر مرونة خلال الدورات الاقتصادية.

حافظت الشركة على معدل إشغال بنسبة 98.7% مع تجديد العقود بنجاح مع تحسينات في سعر الإيجار بنسبة 3.5%. نما صافي التدفقات النقدية المعدلة من العمليات (AFFO)، وهو المقياس الرئيسي لتوزيعات السيولة في REITs، بنسبة 2.9% على أساس سنوي ليصل إلى 1.09 دولار لكل سهم مخفف. تتوقع إدارة الشركة أن يتراوح AFFO لعام 2025 بين 4.25-4.27 دولار لكل سهم، مما يغطي بسهولة التوزيع السنوي البالغ 3.23 دولار لكل سهم. منذ طرحها للاكتتاب العام في عام 1994، زادت Realty Income الأرباح الموزعة كل ربع سنة—سجل يمتد لأكثر من 30 عامًا من عوائد رأس مال ثابتة. يبلغ العائد الحالي على التوزيعات 5.7%.

NNN REIT، التي تدير حوالي 3,700 عقار مع تعرض للتجزئة عبر متاجر المريحة، وخدمات السيارات، والمطاعم، وأماكن الترفيه، تتبع نهجًا أكثر تركيزًا. حققت معدل إشغال بنسبة 97.5% في الربع الثالث، مع نمو AFFO لكل سهم من 0.84 إلى 0.86 دولار ربع سنويًا. مددت NNN سجل زيادات التوزيعات إلى 36 عامًا مع آخر زيادة في أغسطس بنسبة 3.4% إلى 0.60 دولار لكل سهم. مع توقعات AFFO لعام 2025 بين 3.41-3.45 دولار لكل سهم، يبدو أن تغطية التوزيع آمنة. حاليًا، يحقق رمز الأسهم العقارية هذا عائدًا قدره 5.9%.

الحجم مقابل إمكانيات النمو: المقايضة الاستراتيجية

الفرق الأساسي بين هذه REITs التي تدفع أرباحًا يركز على ملفاتها التشغيلية وديناميكيات النمو. الحجم الهائل لـ Realty Income—الذي يمتلك أكثر من 15,000 عقار—يوفر استقرارًا استثنائيًا للمحفظة وتنوعًا في المستأجرين. ومع ذلك، فإن هذا الحجم نفسه يخلق تحديات عندما تسعى لتحقيق نمو ملموس. إضافة عقارات تؤثر بشكل كبير على الأداء تصبح أكثر صعوبة عندما يكون لديك بالفعل بصمة ضخمة.

أما حجم أصول NNN REIT الأصغر فيضعها بشكل مختلف. في حين أن تركيزها على العقارات التجارية الأمريكية يضيق نطاق التنويع، فإن الاستحواذات الجديدة على العقارات تحتفظ بإمكانات نمو ذات معنى. للمستثمرين الذين يبحثون عن شركات لديها مجال لتوسيع أرباح السهم، تستحق هذه الميزة الهيكلية النظر.

نجحت كلتا الشركتين في التنقل في بيئة التجزئة من خلال استهداف المستأجرين الذين يقدمون سلع وخدمات غير اختيارية—شركات تحافظ على حركة العملاء بغض النظر عن الظروف الاقتصادية. لقد ثبت أن هذا الاختيار المتعمد للمستأجرين أكثر أهمية بكثير من نوع العقار في تحديد الأداء النسبي.

اتخاذ قرارك

اختيار بين رموز الأسهم العقارية هذه يعكس في النهاية الأهداف الاستثمارية الشخصية. إذا كنت تفضل أقصى قدر من استقرار المحفظة وموثوقية مثبتة من قبل شركة رائدة، فإن Realty Income تقدم خصائص جذابة. حجمها، وتنوعها، وتاريخ نمو التوزيعات على مدى ثلاثة عقود يمثل استثمار دخل منخفض المخاطر.

من ناحية أخرى، إذا كنت تعتقد أن إمكانيات النمو الأعلى تبرر قبول مخاطر التركيز الأكبر، فإن NNN REIT تستحق النظر. تقدم هذه الشركة العقارية الصغيرة فرص توسع ذات معنى مع الحفاظ على سجل أرباح مميز وعائد جذاب.

كل من REITs تظهر أن العقارات التجارية بالتجزئة لا تزال قابلة للحياة للمستثمرين المتقدمين الذين يختارون المستأجرين بناءً على مرونتهم الاقتصادية بدلاً من اتجاهات القطاع. المخاوف التي أثارتها REITs خلال 2020-2023 قد تلاشت بشكل واضح، مما يخلق بيئة مواتية لزيادة التوزيعات في كلتا الشركتين للمضي قدمًا.