مستثمرو الدخل، انتبهوا: لماذا تستحق هذه أسهم صناديق الاستثمار العقاري (REIT) اهتمامكم في عام 2026

السنة الجديدة تجلب تركيزًا متجددًا على الاستقرار وتوليد السيولة. بالنسبة لأولئك الباحثين عن دخل موثوق مدعوم بأصول ملموسة، تظل أسهم صناديق الاستثمار العقاري (REITs) جذابة. المؤشرات الاقتصادية الأخيرة — خفض أسعار الفائدة، تباطؤ التضخم، والنمو القوي للناتج المحلي الإجمالي — تعيد تشكيل المشهد. أساسيات العقارات تتعزز، والميزانيات العمومية قوية، ونمو الأرباح يبدو مستعدًا للتسريع. يخلق هذا البيئة فرصة حقيقية عبر قطاعات العقارات المتعددة.

الحالة الراهنة لصناديق الاستثمار العقاري (REITs)

الجزء المثير؟ يمكن لصناديق الاستثمار العقاري المرتبطة بأصول قوية أن توفر كل من توزيعات ثابتة وصعودًا محسوبًا. ثلاث أسهم تستحق الدراسة تلتقط زوايا مختلفة من السوق: Prologis, Inc. (PLD)، Simon Property Group, Inc. (SPG)، وCousins Properties Incorporated (CUZ). كل منها يحمل خصائص مميزة، لكن جميعها تستفيد من ظروف السوق المتحسنة وإدارة رأس مال منضبطة.

العقارات الصناعية: نقطة التوازن بين العرض والطلب

Prologis تبرز كأبرز مالك للعقارات اللوجستية في العالم. تدير الشركة حوالي 1.3 مليار قدم مربع من مساحات التوزيع واللوجستيات عبر 20 دولة — أمريكا الشمالية، أوروبا، آسيا، وأمريكا اللاتينية. هذا الحجم مهم. التجارة الإلكترونية، إعادة توطين سلاسل التوريد، وطلب النقل يستمر في التدفق إلى الأصول اللوجستية ذات الموقع الجيد.

ما الذي يدفع اهتمام المستثمرين؟ سجل التوقيعات على عقود الإيجار في الربع الثالث من 2025 سجل مستويات قياسية، ونمو التدفقات النقدية التشغيلية الأساسية تجاوز التوقعات، ورفعت الإدارة التوجيه السنوي الكامل. نسبة إشغال المحفظة تقارب متوسط 90-95%. دخل العمليات الصافي للأصول المماثلة يتقدم بثبات. القصة الحقيقية: قلة المعروض الجديد في الأسواق الرئيسية تحافظ على قوة التسعير وتدعم نمو الإيجارات المستمر، حتى خلال الدورات الاقتصادية.

سجل التوزيعات يخبرك بشيء. على مدى خمس سنوات، زاد Prologis توزيعاته خمس مرات، بمعدل نمو سنوي قدره 12.66%. التقديرات الحالية للمحللين تشير إلى أن التدفقات النقدية التشغيلية لعام 2025 ستبلغ 5.80 دولارات للسهم، و2026 بمستويات أعلى، مما يشير إلى نمو قدره 4.32% و4.94% على التوالي. الاتجاه العام لتقديرات زاكز تصاعد خلال الشهرين الماضيين. يحمل سهم PLD تصنيف زاكز رقم #2 (Buy)، مما يعكس ثقة المحللين. للمستثمرين الباحثين عن الدخل، هذا المزيج من النمو وتحسين التوزيعات جدير بالملاحظة.

صناديق الاستثمار العقاري التجارية (REITs) للبيع بالتجزئة: قصة عودة هادئة

Simon Property Group تعمل كواحدة من أكبر صناديق الاستثمار العقاري التجارية في العالم، وتؤسس وجهات التسوق، والمطاعم، والترفيه الرائدة عبر أمريكا الشمالية، أوروبا، وآسيا. تتنوع المحفظة بين المولات، والمخارج الفاخرة، والمراكز الحياتية التي تجذب مليارات الدولارات سنويًا من إنفاق المستهلكين.

إليك الصورة التشغيلية: في الربع الثالث من 2025، وصل التدفق النقدي من العقارات إلى 3.22 دولارات للسهم، بزيادة قدرها 5.6% على أساس سنوي. بلغت نسبة إشغال المولات والمخارج الفاخرة في الولايات المتحدة 96.4% — إشارات قوية على طلب المستأجرين. رفعت الشركة مؤخرًا توزيعاتها الفصلية بنسبة 4.8% إلى 2.20 دولارات للسهم، مما يدل على الثقة في توليد التدفقات النقدية. عمليات الاستحواذ الاستراتيجية، بما في ذلك الملكية الكاملة لمجموعة Taubman Realty وPhillips Place في شارلوت، تعزز جودة المحفظة.

رأي المحللين؟ تحركت تقديرات التدفقات النقدية التشغيلية لعامي 2025 و2026 للأرباح للسهم صعودًا بنسبة 1.4% و0.9% على التوالي إلى 12.67 و12.94 خلال الشهرين الماضيين. قدمت شركة Simon Property 14 زيادة على التوزيعات خلال الخمس سنوات الماضية، مع زيادات تراكمية قريبة من 11.7%. حاليًا، يحمل السهم تصنيف زاكز رقم #2. لمحبي الأسهم ذات العائد، يجمع مزيج إشغال قوي، ونشاط استحواذ، ونمو التوزيعات بين ملف جذاب.

مكتب Sun Belt: حيث يتسارع الطلب

Cousins Properties تتبع نهجًا مركزًا كشركة REIT مكتبية مقرها أتلانتا. تركز استراتيجيتها على المباني المكتبية من الفئة أ في أسواق Sun Belt ذات النمو العالي — أوستن، أتلانتا، شارلوت، فينيكس — حيث يظل الطلب مرنًا مقارنة بالمستويات الوطنية.

مقاييس التنفيذ مهمة. في الربع الثالث من 2025، تم تنفيذ أكثر من 550,000 قدم مربع من عقود الإيجار المكتبية. ارتفع الإيجار الصافي للجيل الثاني لكل قدم مربع حوالي 4-5% على أساس نقدي، مما يعكس رغبة المستأجرين في التجديد بأسعار أعلى. تم رفع توجيه التدفقات النقدية التشغيلية للسهم ليصل إلى حوالي 2.82-2.86 دولارات لعام 2025.

ما الذي يشجع؟ تدفع الشركة توزيعات ربع سنوية منتظمة بقيمة 32 سنتًا، إلى جانب توقعات نمو إيجابية مع تسارع الطلب على المكاتب في الأسواق الرئيسية. تحركت تقديرات زاكز للتدفقات النقدية التشغيلية لعامي 2025 و2026 إلى 2.84 و2.92 دولارات للسهم مع مراجعات تصاعدية، مما يشير إلى زيادات سنوية قدرها 5.58% و2.70% على التوالي. CUZ يحمل تصنيف زاكز رقم #2.

الخلاصة حول أسهم REIT والتوزيعات

مع اقتراب عام 2026، تبدو الأسس لهذه الأسهم العقارية داعمة. ظروف اقتصادية متحسنة، وميزانيات عمومية منضبطة، وعودة أساسيات العقارات إلى التعافي تخلق بيئة مهيأة للمستثمرين الباحثين عن الدخل. عبر قطاعات الصناعية، والتجزئة، والمكاتب، تقدم بعض صناديق الاستثمار العقاري استقرارًا، وعائدًا، وصعودًا محسوبًا مع عودة الثقة إلى أسواق العقارات.

ملاحظة مهمة: تمثل أرقام الأرباح المشار إليها في هذا التحليل التدفقات النقدية من العمليات (FFO)، وهو المقياس القياسي لقياس أداء صناديق الاستثمار العقاري، ويختلف عن صافي الدخل التقليدي.