استكشاف أفضل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) للشراء الآن: نظرة عميقة على Realty Income و NNN REIT

شهد قطاع صناديق الاستثمار العقاري التجاري (REIT) التجاري تحولا ملحوظا. بعد أن تجاوز تحديات التجارة الإلكترونية الناتجة عن الجائحة وضغوط أسعار الفائدة في عامي 2022-2023، أظهرت صناديق الاستثمار العقاري التي تركز على العقارات التجارية مرونة ملحوظة. خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، حققت صناديق الاستثمار العقاري التجارية التي تركز على التجزئة معدل عائد متوسط قدره 6.9%، مما يشير إلى تجدد ثقة المستثمرين في هذه الفئة من الأصول التي كانت غنية عادة بالتوزيعات.

فهم ميزة REIT

تمثل صناديق الاستثمار العقاري وسيلة جذابة للمستثمرين الباحثين عن الدخل، ويرجع ذلك أساسا إلى أن هيكلها الضريبي يفرض توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين. من خلال تأجير العقارات وجمع الإيجارات، تولد صناديق الاستثمار العقاري تدفقات نقدية ثابتة تترجم إلى توزيعات أرباح جذابة. لقد أثبتت انتعاش القطاع أن المحافظ العقارية التجارية المدارة بشكل جيد يمكن أن تزدهر حتى في بيئات اقتصادية غير مؤكدة—وهو فهم رئيسي لأولئك الذين يبحثون عن أفضل صناديق REIT للشراء الآن.

من بين اللاعبين الرائدين، تبرز ريالي إنكوم وNNN REIT كأفضل صناديق للاستثمار الآن، حيث تدير كل منهما آلاف العقارات وتتمتع بموقع استراتيجي مميز داخل قطاع التجزئة.

ريالي إنكوم: الحجم والاستقرار

ريالي إنكوم تدير محفظة واسعة تضم أكثر من 15,540 عقارا، حيث يستمد حوالي 80% من دخل الإيجارات من المستأجرين التجاريين. تتنوع مصادر إيراداتها عبر متاجر البقالة (تقريبا 11% من المحفظة)، والمتاجر الصغيرة (10%)، وتجار التجزئة في مجالات تحسين المنزل والمتاجر ذات الدولار. ويستمد الـ15% المتبقية من العقارات الصناعية والألعاب وغيرها من القطاعات.

تُظهر مؤشرات التشغيل الخاصة بالشركة قصة مقنعة. معدل الإشغال بنسبة 98.7% يدل على استقرار المستأجرين وثقة السوق. حدثت تجديدات العقود بأسعار إيجار أعلى بنسبة 3.5%، مما يعكس قوة التسعير في سوق يتعافى. نما صافي التدفقات النقدية المعدلة من العمليات (AFFO)—وهو مقياس حاسم يقيس النقد المتاح للتوزيع—بنسبة 2.9% على أساس سنوي ليصل إلى 1.09 دولار للسهم المخفف.

تاريخ التوزيعات وحده يبرر النظر فيها: زيادات ربع سنوية لأكثر من ثلاثة عقود منذ طرحها للاكتتاب العام في 1994. عادةً ما يتم رفع المدفوعات الشهرية عدة مرات سنويًا، مع الزيادة الأخيرة في أكتوبر من 0.269 دولار إلى 0.2695 دولار للسهم. تشير التوقعات إلى أن AFFO للسهم في 2025 سيصل إلى 4.25 إلى 4.27 دولار، مما يغطي بشكل مريح التوزيع السنوي البالغ 3.23 دولار. ويبلغ عائد التوزيع الناتج عن ذلك 5.7%.

ما هو المقابل؟ الحجم نفسه يصبح قيدًا. عند إدارة أكثر من 15,000 عقار، يصبح من الصعب بشكل متزايد الحصول على استثمارات إضافية كافية لتسريع النمو بشكل ملحوظ. ينبغي للمستثمرين توقع تقدير ثابت ومدروس بدلاً من ارتفاع مفاجئ.

NNN REIT: إمكانات النمو في التركيز

NNN REIT تدير حوالي 3,700 عقار مؤجر لمتاجر التجزئة عبر قطاعات متنوعة—متاجر الراحة، وخدمات السيارات، والمطاعم، ومراكز الترفيه العائلية. يخلق هذا النهج المركّز مرونة تشغيلية غير موجودة في المنافسين الأكبر.

أظهرت NNN قدرة عالية على إدارة المستأجرين، مع معدل إشغال بنسبة 97.5% في الربع الثالث. ارتفع AFFO للسهم من 0.84 دولار إلى 0.86 دولار، مما يعكس زخمًا تشغيليًا. تتطابق قصة التوزيعات مع قوة Realty Income: سجل استمراري لمدة 36 عامًا من الزيادات السنوية المتتالية، وأحدثها زيادة بنسبة 3.4% إلى 0.60 دولار للسهم في أغسطس. تضمن توجيهات إدارة AFFO بين 3.41 و3.45 دولار للسهم تغطية قوية للتوزيعات في المستقبل. ويبلغ عائد التوزيع 5.9%.

الميزة التنافسية لـ NNN تكمن في حجمها. على عكس Realty Income، لا تزال عمليات استثمار رأس المال تؤثر بشكل كبير على مسار نمو الشركة. تؤدي عمليات الاستحواذ الاستراتيجية على العقارات إلى تأثير كبير على مقاييس السهم، مما يجعل NNN REIT من بين أفضل صناديق REIT للشراء الآن للمستثمرين الباحثين عن نمو وتوزيعات عالية.

قرار الاستثمار

لقد أثبت كلا الكيانين جدارتهما في بيئة صعبة، من خلال الاستثمار بشكل خاص في العقارات التجارية المقاومة للركود—مثل متاجر البقالة، والخدمات الأساسية، ومفاهيم الراحة التي تقل احتمالية تأثرها بالدورات الاقتصادية. تعكس تاريخ توزيعاتهما الممتد لأكثر من ثلاثة عقود قوة مؤسسية والتزام المساهمين.

يعتمد الاختيار في النهاية على فلسفة الاستثمار. ريالي إنكوم تجذب أولئك الذين يفضلون الاستقرار والتنوع: شركة رائدة في السوق ذات تعرض متوازن عبر أنواع العقارات والجغرافيا. NNN REIT تلبي المستثمرين المستعدين لقبول تركيز قطاعي أكثر ضيقًا مقابل آفاق نمو أفضل وعائد توزيعات أعلى قليلاً.

بالنسبة للمستثمرين الذين يسعون لتحقيق تقدير رأس مال ملموس إلى جانب توليد الدخل، فإن NNN REIT أكثر ملاءمة على الرغم من تنويع أقل. تتيح المرونة النسبية في تخصيص رأس المال وإمكانية التوسع التشغيلي أن تكون فرصة طويلة الأمد أكثر إقناعًا في السوق الحالية.