انتعاش صناديق الاستثمار العقارية (REITs): رياليتي إنكوم وNNN REIT — أيهما يستحق أموالك؟

قصة تعافي صناديق الاستثمار العقارية التجارية (REIT) بالتجزئة

هل تتردد أصداء عن كارثة في قطاع صناديق الاستثمار العقارية التجارية بالتجزئة؟ لقد تم المبالغة في الأمر رسميًا. بعد تجاوز مخاطر التجارة الإلكترونية خلال جائحة كوفيد-19 ودورة رفع أسعار الفائدة القاسية في 2022-2023، شهدت صناديق الاستثمار العقارية التي تركز على العقارات التجارية بالتجزئة انتعاشًا قويًا. خلال الأشهر التسعة الأولى من عام 2025، حققت صناديق الاستثمار العقارية التي تركز على التجزئة معدل عائد متوسط قدره 6.9% وفقًا لـ Nareit—دليل على أن أساسيات القطاع لا تزال سليمة.

اثنان من أبرز الأسماء في هذا الانتعاش هما Realty Income (NYSE: O) و NNN REIT (NYSE: NNN)، وكلاهما يمتلك محفظة ضخمة من العقارات التجارية عبر الولايات المتحدة. لكن أي منهما يجب أن يكون على قائمة مراقبتك؟

Realty Income: العملاق المتنوع

Realty Income يمتلك أكثر من 15,540 عقارًا، مما يجعله بطل القطاع. إليك ما لفت انتباهنا:

• مزيج الإيرادات: 80% من الإيجارات السنوية تأتي من العقارات التجارية، مع متاجر البقالة (11%)، والمتاجر الصغيرة (10%)، وتوزيع قوي عبر تحسين المنازل والمتاجر ذات الدولار
• جودة المستأجرين: Dollar General، Walgreens، Home Depot، وWalmart يقودون قائمة المستأجرين
• الصحة التشغيلية: معدل إشغال 98.7% مع تجديد العقود بأسعار أعلى بنسبة 3.5%
• توليد النقد: ارتفع AFFO بنسبة 2.9% على أساس سنوي ليصل إلى 1.09 دولار للسهم المخفف
• سجل الأرباح الموزعة: أكثر من 30 عامًا من الزيادات الفصلية المستمرة، مع زيادة أكتوبر من 0.269 دولار إلى 0.2695 دولار للسهم
• العائد الحالي: 5.7% على الأرباح الموزعة، مدعومًا بتوقعات الإدارة لـ AFFO لعام 2025 بين 4.25 و4.27 دولار للسهم (وهو أعلى بشكل مريح من الدفع السنوي البالغ 3.23 دولار)

ما هو المقابل؟ حجم Realty Income الهائل (15,000+ عقار) يعني أن النمو المستقبلي سيظل غالبًا متزنًا وثابتًا بدلاً من أن يكون انفجاريًا. إضافة العقارات ذات قيمة يتطلب التزامات رأسمالية أكبر بشكل نسبي عندما تكون محفظتك بهذا الحجم الضخم.

NNN REIT: المنافس السريع

NNN REIT تدير حوالي 3,700 عقار مؤجر لمتاجر التجزئة عبر قطاعات الراحة، وخدمات السيارات، والمطاعم، والترفيه. إليك وضعها:

• إدارة المستأجرين: حافظت بنجاح على معدل إشغال 97.5% في الربع الثالث
• أداء النقد: زاد AFFO لكل سهم من 0.84 إلى 0.86 دولار ربع سنويًا
• مسار الأرباح الموزعة: سجلت 36 عامًا من الزيادات، بما في ذلك زيادة في أغسطس بنسبة 3.4% إلى 0.60 دولار للسهم
• التوجيه المستقبلي: تتوقع الإدارة أن يكون AFFO لعام 2025 بين 3.41 و3.45 دولار للسهم، مما يضمن تغطية قوية للأرباح الموزعة
• العائد الحالي: 5.9%

الميزة هنا؟ حجم المحفظة الأصغر يعني أن الاستحواذات الجديدة على العقارات يمكن أن تؤثر بشكل ملموس على مقاييس النمو—وهو رفاهية لا تتمتع بها Realty Income بحجمها الحالي. كما أن التركيز الأضيق لـ NNN REIT على التجزئة في الولايات المتحدة يجعل من السهل مراقبة وتحسين العمليات.

الحكم النهائي: الحجم مقابل الاختيارية

كلا صناديق الاستثمار العقارية قد فكّت شفرة البقاء على قيد الحياة في وجه التحديات التجارية. لقد انتقوا بعناية مستأجرين يديرون أعمالًا مقاومة للركود وأمنوا معدلات إشغال صحية. بالإضافة إلى أكثر من 30 عامًا من الزيادات السنوية في الأرباح الموزعة وملفات عائد مماثلة (5.7% مقابل 5.9%)، فإنها تتنافس على جانب الدخل.

المميز الحقيقي؟ تقدم Realty Income استقرارًا من خلال التنويع والحجم، بينما تقدم NNN REIT رهانًا أصغر وأكثر استهدافًا مع مسار نمو أوضح. إذا كنت تسعى للدخل مع محفز للنمو، فإن العائد الأعلى وإمكانات التوسع لـ NNN REIT قد يتفوقان على موثوقية Realty Income الراسخة.

كلاهما يستحق النظر—الأمر يعتمد على ما إذا كنت تقدر الحجم المثبت أو الارتفاع المستقبلي أكثر.