أي صندوق استثمار عقاري (REIT) يقدم عوائد أفضل: ريالي إنكوم (Realty Income) مقابل NNN REIT كأفضل خيار لأسهم REIT الخاصة بك

صناديق الاستثمار العقاري للتجزئة: من الأزمة إلى التعافي

ثبت أن المخاوف المحيطة بصناديق الاستثمار العقاري المركزة على التجزئة مبالغ فيها إلى حد كبير. في حين واجهت هذه العقارات تحديات خلال جائحة كوفيد-19 وارتفاعات أسعار الفائدة في 2022-2023، إلا أن القطاع انتعش بشكل ملحوظ. خلال التسعة أشهر الأولى من 2025، حققت صناديق الاستثمار العقاري للتجزئة متوسط عائد قدره 6.9%، وفقًا لبيانات ناريت. للمستثمرين الباحثين عن دخل ثابت من الأرباح، تظل صناديق الاستثمار العقاري خيارات جذابة نظرًا لبنيتها الضريبية — التي تلزم بتوزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين.

فهم المتصدرين الاثنين

يسيطر لاعبان راسخان على سوق صناديق الاستثمار العقاري للتجزئة: رياليتي إنكوم (NYSE: O) و NNN REIT (NYSE: NNN). كلاهما يمتلك آلاف العقارات التجارية ويحافظ على سجلات توزيع أرباح مميزة. ومع ذلك، تختلف استراتيجياتهما تجاه قطاع التجزئة بشكل كبير، مما يجعل الاختيار بينهما غير بسيط للمستثمرين على المدى الطويل.

رياليتي إنكوم: الحجم والتنويع

رياليتي إنكوم تدير محفظة واسعة تضم أكثر من 15,540 عقارًا، حيث يستمد حوالي 80% من دخل الإيجارات من الأصول التجارية. تنوع الشركة استراتيجيًا عبر متاجر البقالة (11% من المحفظة)، والمتاجر المريحة (10%)، وتجار تحسين المنزل، وسلاسل المتاجر بالدولار. يتدفق باقي الدخل من مرافق صناعية، وعقارات للألعاب، وقطاعات أخرى.

المستأجرون الرئيسيون مثل Dollar General، و Walgreens، و Home Depot، و Walmart يشكلون دعامة للمحفظة. حققت الشركة معدل إشغال بنسبة 98.7% مع تجديدات عقود الإيجار التي زادت بمعدل 3.5%، مما يظهر قوة التسعير.

من الناحية المالية، وصل صافي التدفقات النقدية المعدلة من العمليات (AFFO) — المقياس الذي تستخدمه صناديق الاستثمار العقاري لقياس النقد المتاح للتوزيع — إلى 1.09 دولار للسهم المخفف، بزيادة قدرها 2.9% على أساس سنوي. تتوقع الإدارة أن يكون صافي التدفقات النقدية المعدلة للسنة كاملة بين 4.25 و4.27 دولارات للسهم، مما يغطي بشكل مريح الأرباح السنوية الموزعة البالغة 3.23 دولارات للسهم. ويبلغ عائد الأرباح الحالي 5.7%.

ومن الجدير بالذكر أن رياليتي إنكوم زادت توزيعاتها ربع السنوية لأكثر من ثلاثة عقود منذ طرحها للاكتتاب العام في 1994، مع تعديل التوزيعات شهريًا عدة مرات سنويًا. الزيادة في أكتوبر من 0.269 إلى 0.2695 دولار للسهم تعكس هذا النمط المستمر.

ما هو المقابل؟ حجمه الضخم يعني أن عمليات الاستحواذ العقارية الكبيرة ضرورية لتحريك مؤشر النمو بشكل ملموس.

NNN REIT: التركيز المكثف وإمكانات النمو

NNN REIT تدير حوالي 3,700 عقار مؤجر لمتاجر التجزئة التي تشمل متاجر المريحة، وخدمات السيارات، والمطاعم، ومراكز الترفيه العائلية. حجم المحفظة الأكثر تركيزًا يثبت أنه ميزة — حيث يمكن للاستثمارات العقارية أن تؤثر بشكل كبير على مقاييس النمو.

تحافظ الشركة على كفاءة تشغيلية، حيث سجلت معدل إشغال بنسبة 97.5% في الربع الثالث. ارتفع صافي التدفقات النقدية المعدلة للسهم من 0.84 إلى 0.86 دولار، مع توجيه الإدارة لتحقيق بين 3.41 و3.45 دولارات للسنة كاملة. عند هذا المستوى من التوقعات، يظل العائد على التوزيعات مغطى بشكل جيد.

تفتخر NNN REIT بسجل توزيع أرباح مثير للإعجاب: 36 سنة متتالية من الزيادات، مع زيادة بنسبة 3.4% في أغسطس، ليصل التوزيع إلى 0.60 دولار للسهم. ويصل العائد الحالي إلى 5.9% — متطابق أو متجاوز لرياليتي إنكوم.

مقارنة المقاييس المالية

كلا الكيانين يظهران مرونة في التعامل مع تحديات التجزئة من خلال اختيار المستأجرين بعناية، مع التركيز على الأعمال المقاومة للركود. كل منهما يحافظ على عوائد توزيعات مماثلة (5.7% مقابل 5.9%)، ولديهما سجل يمتد لأكثر من ثلاثة عقود من النمو السنوي في المدفوعات.

الفرق الرئيسي يكمن في تكوين المحفظة ومسار النمو. رياليتي إنكوم تركز على التنويع عبر أنواع العقارات والجغرافيا، وتقبل تباطؤ التوسع كتكلفة للاستقرار. أما NNN REIT فتتبنى تعرضًا مركزًا على التجزئة الأمريكية، مما يضعها في موقع لاقتناص مكاسب أكبر من عمليات الاستحواذ المستهدفة.

اختيار صندوق الاستثمار العقاري الخاص بك

بالنسبة للمستثمر الباحث عن دخل، يعتمد هذا الاختيار على مدى رغبتك في التعرض المركّز مقابل التنويع. رياليتي إنكوم تجذب من يفضلون الحجم الراسخ والتوازن بين القطاعات المتعددة. NNN REIT تجذب المستثمرين الذين يراهنون على استمرار تعافي التجزئة ويبحثون عن إمكانات نمو أعلى على المدى القريب.

أفضل خيار لصندوق الاستثمار العقاري يعتمد في النهاية على ما إذا كنت تقدر استقرار رياليتي إنكوم الذي يشبه الحصن أو قدرة NNN REIT على التكيف بسرعة ضمن تركيزها الأضيق على التجزئة الأمريكية. نظرًا لمرونة التجزئة المثبتة وقدرة NNN REIT على استثمار رأس المال بشكل ملموس، تزداد الحجة لصالح الأخير للمستثمرين الباحثين عن دخل مع التركيز على النمو.