معضلة صائدي الأرباح: NNN REIT مقابل Realty Income — أي شركة REIT ذات التصنيف الأعلى تستحق أموالك؟

لماذا تعتبر صناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة (REITs) في الواقع تستحق اهتمامك

إليك الأمر حول صناديق الاستثمار العقاري: فهي ملزمة قانونيًا بتوزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين. هذا يعني أنك تتلقى مدفوعات. الكثير منها.

لكن صناديق الاستثمار العقاري بالتجزئة؟ تعرضت لضربات من الشكوك. كان من المفترض أن يقتل التجارة الإلكترونية المتاجر التقليدية. ثم جاءت صدمة أسعار الفائدة في 2022-2023. هلع المستثمرين. اتضح أنهم كانوا مخطئين. خلال الأشهر التسعة الأولى من 2025، حققت صناديق الاستثمار العقاري المركزة على التجزئة متوسط عائد قدره 6.9% وفقًا لـ Nareit. تلاشت المخاوف. الفرصة حقيقية.

الوزن الثقيل: حجم Realty Income الضخم

تملك Realty Income محفظة تتجاوز 15,540 عقارًا. إنها في الأساس Walmart لصناديق الاستثمار العقاري. حوالي 80% من الإيجارات تأتي من التجزئة — متاجر البقالة (11%)، متاجر الراحة (10%)، تحسين المنزل والمتاجر ذات الدولار تشكل الجزء الأكبر. الـ20% المتبقية تتوزع بين الصناعي، والألعاب، وأصول أخرى.

الأرقام؟ قوية. معدل إشغال بنسبة 98.7% يعني أن المستأجرين يلتزمون بالبقاء. عند تجديد العقود، ترفع Realty Income الإيجار بنسبة 3.5%. هذا هو الرافعة المالية. صافي الأموال المعدلة من العمليات (AFFO) — النقد الذي يمكن لصناديق الاستثمار العقاري توزيعه فعليًا — وصل إلى 1.09 دولار لكل سهم مخفف، بزيادة 2.9% على أساس سنوي.

الربح هو النجم. مدفوعات شهرية، زادت ربع سنويًا لأكثر من 30 سنة على التوالي. آخر زيادة؟ في أكتوبر، ارتفعت من 0.269 دولار إلى 0.2695 دولار للسهم. مع توقعات AFFO لعام 2025 بين 4.25 و4.27 دولار للسهم مقابل توزيعات أرباح سنوية تبلغ 3.23 دولار، أنت تتوقع عائدًا مريحًا بنسبة 5.7% مدعومًا بالتدفق النقدي الحقيقي.

الشرط؟ عندما تملك 15,000 عقار، يصبح من الصعب العثور على صفقات تعزز النمو بشكل كبير. Realty Income هو باني ثروة ببطء وثبات، وليس صاروخًا سريعًا.

المتحدي السريع: استراتيجية NNN REIT المركزة

NNN REIT يلعب لعبة مختلفة. يملك حوالي 3,700 عقار مؤجر لمتاجر التجزئة عبر متاجر الراحة، السيارات، المطاعم، وأماكن الترفيه. عدد أقل من العقارات، لكن مختارة استراتيجيًا عبر قطاعات التجزئة المتنوعة.

الإدارة تحافظ على رضا المستأجرين — معدل إشغال 97.5% في الربع الثالث يثبت ذلك. ارتفع AFFO لكل سهم من 0.84 دولار إلى 0.86 دولار في الربع الأخير. الربح؟ زاد لمدة 36 سنة متتالية. الزيادة في أغسطس بنسبة 3.4% إلى 0.60 دولار للسهم تظهر أن NNN لا يتباطأ.

مع توقعات AFFO بين 3.41 و3.45 دولار للسهم مقابل سعر توزيعه الجديد، التغطية أكثر من كافية. العائد؟ 5.9% — أعلى قليلاً من Realty Income.

إليك أين يتألق NNN: حجمه الأصغر ميزة، وليست عيبًا. يمكن لشراء عقارات جديدة أن يحرك مؤشر النمو بشكل كبير. للمستثمرين الباحثين عن زيادة رأس المال بجانب الأرباح، هذا مهم.

الفرق الحقيقي: النمو مقابل الاستقرار

كلاهما صناديق استثمار عقاري ذات تصنيف عالي وسجلات حافلة في قطاع تم استهلاكه من قبل الكثيرين. كلاهما رفع الأرباح لمدة 30+ سنة. كلاهما يحقق عائدًا في نطاق 5.7-5.9%. العوائد تقريبًا متطابقة.

فما الذي يميزهما؟

يقدم Realty Income استقرارًا يشبه الحصن. هو اللاعب الراسخ، متنوع عبر أنواع العقارات والجغرافيا. النمو سيكون متواضعًا، لكنه متوقع.

يقدم NNN REIT إمكانات لعوائد أعلى. أصغر، وأكثر تركيزًا، لا زال يتوسع بشكل كبير مع كل صفقة عقارية جديدة. تحصل على دخل الأرباح بالإضافة إلى إمكانية تحقيق مكاسب رأس مال حقيقية.

القرار يعتمد على جدولك الزمني ودرجة تحملك للمخاطر. تريد دخلًا ثابتًا وموثوقًا بدون الكثير من الدراما؟ Realty Income. تريد دخلًا بالإضافة إلى إمكانات نمو ذات معنى؟ حجم NNN الأصغر يجعل كل استحواذ استراتيجي أكثر أهمية للمساهمين.

في سوق مهووس بالذكاء الاصطناعي والتقنيات الكبرى، تذكرك هذه الصناديق العقارية ذات التصنيف العالي أن الأعمال المملة — تلك التي تدفع لك شهريًا وأنت نائم — لها نوعها الخاص من السحر.