لماذا تعتبر REIT خيارًا استثماريًا مرضيًا

إذا كنت مستثمرًا تفكر في دخول سوق الأسهم التايلاندي منذ فترة طويلة، فمن المؤكد أنك سمعت بمصطلح REIT أو صندوق الاستثمار العقاري (Real Estate Investment Trust) منذ فترة، خاصة منذ عام 2018 عندما بدأ REIT يدخل سوق البورصة المؤسسية وأصبح خيارًا شائعًا للأشخاص الباحثين عن عائد أعلى من الإيداع البنكي الطبيعي، ولكن هناك فترات عديدة كانت فيها عوائد REIT مخيبة للآمال. لماذا يحدث ذلك؟ وما هو حقيقةً REIT؟ دعنا نفهم هذا الصندوق العقاري بشكل أعمق.

ما هو نوع الاستثمار في REIT

في المفهوم الأساسي، REIT هو صندوق استثمار يديره مدير صندوق التراست، ويكون دوره الرئيسي جمع الأموال من المستثمرين لشراء وإدارة الأصول التي يمكن أن تولد دخلًا مستمرًا، مثل المباني المكتبية، مراكز التسوق، المستودعات، الفنادق، بالإضافة إلى عقود الإيجار أو شبكات الاتصالات المختلفة.

يقوم صندوق التراست بتوزيع الإيرادات الناتجة عن إدارة الأصول (مثل الإيجارات، الرسوم) على شكل أرباح موزعة للمستثمرين، وغالبًا ما تكون هذه الأرباح ثابتة لأنها تأتي من دخل مستقر.

لماذا يُعد REIT شائعًا

بالنسبة لمالكي الأصول الذين لديهم دخل، يساعد REIT في جمع التمويل من المستثمرين لاستخدامه في تطوير مشاريع جديدة.

أما المستثمرون، فيمكنهم الوصول إلى سوق العقارات دون الحاجة لدفع مبالغ ضخمة، ويمكنهم بسهولة بيع أو شراء وحدات استثمار REIT في سوق SET، مع وجود محترفين يديرونها ويقدمون تقارير أداء تحت إشراف الجهات الحكومية.

كيف يختلف REIT عن صندوق العقارات

كل من REIT وصناديق العقارات يستثمرون في العقارات، لكن هناك اختلافات مهمة تصل إلى 3 نقاط:

الهيكل والإشراف: صندوق العقارات هو صندوق استثمار مشترك لا يمتلك أوراق مالية، بينما REIT هو صندوق تراست يخضع لإشراف هيئة الأوراق المالية والبورصات والبورصة.

مرونة الاستثمار: صندوق العقارات يقتصر على قائمة “القائمة الإيجابية” ولا يمكنه الاستثمار خارج البلاد، لكن REIT أكثر حرية، حيث يمكنه الاستثمار في أصول خارجية وتطوير العقارات بما لا يتجاوز 10% من إجمالي الأصول.

توزيع وحدات الاستثمار: صندوق العقارات لا يحتاج إلى وسيط أو اجتماع للمستثمرين، بينما REIT يجب أن يكون لديه وسيط لا يقل عن 15%، ويعقد اجتماعًا سنويًا للمستثمرين.

لذا، فإن REIT يتميز بمرونة أكبر ومتطلبات أكثر صرامة، حتى أن السوق التايلاندي حاليًا لا يوجد فيه صناديق عقارية جديدة، حيث يجب أن تكون جميعها REIT.

أنواع REIT

يمكن تصنيف REIT بعدة طرق، اعتمادًا على أساس التصنيف:

تصنيف حسب حقوق الملكية في العقارات

REIT بملكية حرة (Freehold): يملك صندوق التراست العقارات ويدير الدخل من الإيجارات مباشرة، وعندما تزيد قيمة العقارات (مثل وجود بنية تحتية إضافية)، فإن قيمة وحدات الاستثمار ستزيد أيضًا.

REIT بحق الانتفاع (Leasehold): لا يملك الصندوق العقار، لكنه يحق له الحصول على فوائد من العقار طوال مدة عقد الإيجار، وعند انتهاء العقد، تختفي الحقوق وقيمة الوحدات، لذلك غالبًا ما تنخفض قيمة Leasehold REIT مع مرور الوقت.

تصنيف حسب نوع الاستثمار

الاستثمار المباشر: يملك REIT أو يملك حقوقًا مباشرة في العقارات.

الاستثمار غير المباشر: يملك REIT أسهمًا في شركات أخرى تستثمر في العقارات.

تصنيف حسب نوع الأصول

• Retail REIT: يدير مراكز التسوق، مراكز البيع بالتجزئة، الأوتليت، إلخ.
• Residential REIT: يدير الفنادق، الشقق، السكن، إلخ.
• Healthcare REIT: يدير المستشفيات، مراكز الرعاية الصحية، مراكز كبار السن، إلخ.
• Office REIT: يدير المساحات المكتبية للتأجير.
• Infrastructure REIT: يدير شبكات الاتصالات، أنابيب الطاقة، إلخ.

كل نوع من REIT له خصائص في توزيع العائد والعوامل التي تؤثر على التدفق النقدي.

العوامل التي تؤدي إلى تغير قيمة REIT

قيمة REIT تأتي من مصدرين رئيسيين:

قيمة العقارات: تتأثر بحقوق REIT (مثل الملكية الحرة أو حق الانتفاع)، الحالة الاقتصادية في المنطقة، تطوير البنية التحتية، سوق العقارات بشكل عام، إلخ. إذا زادت قيمة الأراضي أو المباني، فإن قيمة REIT ستزيد أيضًا.

التدفق النقدي المتوقع: يعتمد على معدلات الإيجار، معدل الإشغال (occupancy rate)، الحالة الاقتصادية التي تؤثر على طلب المستأجرين، على سبيل المثال، إذا زاد عدد المستأجرين، فإن الإيرادات ستزيد، والأرباح الموزعة ستصبح أعلى. ولكن إذا حدثت ظروف غير مستقرة أو كوارث كبيرة (مثل الأمراض)، فإن معدلات الإيجار لممتلكات مثل الفنادق أو مراكز التسوق قد تنخفض.

مزايا وقيود REIT

مزايا

• سيولة عالية: يمكن تداوله بسهولة في سوق SET مثل الأسهم العادية.
• تنويع المخاطر: يوفر خيارات استثمارية إضافية بجانب الأسهم والسندات.
• الشفافية: يتم الكشف عن المعلومات والتدقيق تحت إشراف الجهات الحكومية.
• دخل ثابت: توزع أرباح بشكل منتظم لأنها تأتي من دخل مستقر.

قيود

• الضرائب: يتم خصم ضريبة 10% على أرباح REIT الموزعة، أو يمكن خصمها من الضرائب السنوية.
• مخاطر سعر الفائدة: عندما ترتفع أسعار الفائدة، قد يفضل المستثمرون استثمار أموالهم في أدوات ذات عائد ثابت، مما قد يؤدي إلى انخفاض سعر REIT.

قبل الاستثمار في REIT، من المهم دراسة هذه المزايا والقيود بعناية لضمان توافقها مع أهدافك المالية.

أمثلة على REIT التي يمكن للمستثمرين الاستثمار فيها في تايلاند

CPNREIT: هو REIT بحق الانتفاع يدير مراكز التسوق، المكاتب، والفنادق لمجموعة سنترال، ويبلغ معدل العائد 8.35% سنويًا محسوبًا من السعر الحالي 9.85 بات.

IMPACT: هو REIT بملكية حرة لمواقع المؤتمرات، المعارض، والمباني المكتبية الأربعة لمركز IMPACT في مدينة تالونج، ويبلغ معدل العائد 4.69% عند سعر 12.80 بات.

WHART: هو REIT يضم كل من الملكية الحرة وحق الانتفاع لأعمال المستودعات، ويبلغ معدل العائد 7.63% عند سعر 9.50 بات.

JASIF: هو REIT للبنية التحتية يملك ألياف بصرية بطول 1,680,500 كيلومتر، ويحقق إيرادات من تأجيرها لشركات الاتصالات، ويبلغ أعلى معدل عائد 13.73% عند سعر 6.70 بات.

الخلاصة

يُعد REIT أداة استثمار مناسبة للأشخاص الباحثين عن عائدات أرباح أعلى من فوائد البنوك، مع الاستفادة من إدارة محترفة للأصول وشفافية المعلومات. ومع ذلك، قبل اتخاذ قرار الاستثمار، من الضروري دراسة خصائص كل صندوق تراست، تقييم المخاطر، متابعة التغيرات الاقتصادية، والتأكد من توافقها مع أهدافك الاستثمارية.